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AllbetGmaing电脑版下载(www.aLLbetgame.us):<房产投资扫盲>(转载)

admin2个月前29

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作者:woodwind 

     

    先说房价(市场价值):你知道你买一套屋子支出的成本和房价的关系吗?房价是一个时点数,是静态值。而你购房支出的成本却是动态的。举个简朴例子加以说明:你购置屋子,房价100万,首付3成,贷款70万,限期20年。当你完成此笔生意的时刻,所有的都是静态的,包罗你的初期贷款利率。这二十年,你能确保贷款利率不发生更改吗?在已往10年,中国的平均贷款利率是8%(已剔除硬着陆执行的高利率影响)。而我们买房的同志,初期贷款利率多数是5.04%。相差3个点,这三个点意味着什么?意味着你必须多支出30%的资金成本。换句话说,你现实上花了130万买了一套100万的屋子。(说明一点,首付的是时机成本,由于基准利率上涨,存贷款利率会同时上调)。

    

    再说房价(现实价值):看完上一段,有同伙说,房价会长啊,房产是不动产,是保值工具啊等等。那我先问一句,你知道什么叫不动产吗?不动产就是地理位置不能移动的资产!!而不是如一些所谓的专家张扬的保值工具。学财政的都知道,房产和地产是两回事,房产(即地面上的修建物)是牢靠资产,是要提折旧的,是随着时间不停贬值的。地产(即土地使用权),是无形资产,是执行摊销的,谈可以通过评估和生意重新恢复的。以是说真正增值的是地产那部门。你知道70年后你要交若干钱来支付土地使用费吗?

    

    (下班了,待续)

    好。继续。

    

    由于我们现在制度上的缺陷,我们购置的房地产(请注重,现在社会上所讨论的是房地产泡沫,而不是房产泡沫或地产泡沫),我们的资产具有不能支解性,即我们不能单独处置我们的房产或地产。我现实上想说明什么呢?我想说明的是,我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别,实在我们购置的只是该住房的70年的使用权,和所有权有本质的区别。简朴的说,你能把自己的那部门地产(无形资产,土地使用权)转让吗?你能把自己家的墙拆掉卖钱吗?由于在制度上存在缺陷和不完整,你花一百万买的该住房产权证的价值实在就是该住房70年使用权的价值。产权房和非产权房的性子就其本质是一样的。

    

    由于从投资学的角度来说,你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。好比说,你出租该房产,你的租金收入不会由于不是产权房而削减。只要不转让,NPV(净现值)是相同的。

    

    好,现在我们基本上对我们的屋子有了些基本的看法了。下面我们就谈谈当外部环境转变(宏观经济, *** 政策等)对我们屋子(通俗老国民最大的资产)的影响。

    

    由于不知道论坛上的同伙经济学的基础知识怎样,以是我也有点犹豫该怎么继续写。

    

    要彻底写清晰,涉及的面太广。微观经济学、宏观经济学、制度经济学、钱币银行学、投资银行学、会计、国际商业等事牵涉在一起的,主要的缘故原由就是,房地产自己就是一个庞大的系统,再加上我国一直政治、经济不分居,就更为庞大。这也就是天下上有这么多经济学家和专家存在,照样无法阻止美国、日本和东南亚经济危急的缘故原由了。

    

    从基本上说,房地产问题向来就是一个金融问题,其本质是金融,其形式是产业。从美国房地产业的生长史就可以看出(图书馆有美国经济生长史这本书)。

    

    下面,我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响因素。

    

    先讲一个看法,凭证资源论(这是所有经济学的基础,希望人人能学好,否则就没有研究的基础和驻足点了)的看法,价钱的基础是价值,价钱不能能长时间偏离于价值,动态来看(即把时间拉长),价钱的走势和价值的走势是平行的,静态来看(即从一个时间点来看),价钱是偏离价值的,是由供应关系来决议的。这个可以参照股票的走势(不知道这里有若干人懂股票,有兴趣的看美国股市的生长)。

    

    利率、汇率、通胀率等一系列所谓现在所谓经济学家研究的器械,同时通过改变供应双方的气力来影响价钱的。

    

    先说利率:利率、汇率、通胀率及 *** 的许多政策都是相互影响、相互关联的,混在一起就没法说清晰了。值得一样一样说。照样举例说明:前面已经说过,限期20年的贷款,利率每上涨一个百分点,即是成本增添10%。由于利率的上涨会直接导致购房成本的增添,削减需求(人人学过微观经济学的人应该知道刚性需求和弹性需求:譬喻说,我要娶亲,女同伙说没屋子就不跟我娶亲,而我稀奇爱她,不管屋子若干钱,我都要买,这就是刚性需求,一样平常情形下需求都是具有弹性的,而且在差其余价钱下,需求的弹性也是差其余),利率的上涨也会提高开发商的成本,但由于市场价钱也上涨,开发商的利润率会并不会显著削减(即便削减,也远高于整个社会的平均行业利润率),大量的资源会用如房产开发,房地产开发的数目会增添,于是供应的气力会此消彼长,一旦突破临界点,房产价钱就会下跌(类似于股市的阶段性高点),重新追求一种平衡。

    

    从历史的履历来看,利率的上升对房价的上涨具有致命性的袭击,这就是谢国忠讲的为什么房产会破灭的缘故原由,中央也为什么直至不愿加息或继续加息的缘故原由了。由于中国的房地产业的生长是银行信贷资金支持的。国家一方面推迟提高利率,一方面假借土地整理削减土地供应,目的就是为了维持需求削减供应,防止房地产溃逃或溃逃时间的到来。同时行使种种媒体发声音唱多,就是维护需求方的信心。如2001年股市溃逃时, *** 是最大的唱多气力一样。

    

    好。继续

    

    经济学的器械着实是太死板了,跟炒股票作基本面剖析一样,着实无味。调剂一下气氛,把制度问题提到前面来讲。

    

    二说制度:什么是制度?谁制订了制度?说白了,制度就是一种权力,操控价钱的一种权力。我国的制度由于历史的变迁和改造,仍存在着许多重大缺陷,不比微软的操作系统好若干,现在正在打补丁。你知道上海有若干房产吗?种种房产的性子吗?本专栏有个同伙贴了篇《房产基础看法要领》,不错,值得看看。至于历史的缘故原由和 *** 的控制或当初的制度制订,大量的房产是不能上市生意的,这异常类似于股市中的非流通股,我们现在买的商品房就类似于流通股,炒股的同志都知道流通股的股价远远高于非流通股的价钱,但却享有同样的收益权,这也是促使股市暴跌的主要缘故原由之一吧。

    

    现在 *** 学乖了,逐步逐步的把原来不能流通的房产(如售后公房)上市流通,就是不愿一下子扩大供应量,改变供应双方的平衡。这固然也充实行使了中国老国民的消费心理(屋子总是要自己的,而不愿去租房,这也形成了房价和租金倒挂的征象,这是西方人不能明白的)。

    炒股的同伙应该很容易明白这一原理。其他的同伙可能会有点难题。中国的房市和股市是云云的相近,并不是虚构的。

    

    固然,这只是制度影响房价的一个小小的方面,其它另有土地供应制度等等。由于 *** 掌握了制度制订和修改的权力,因此他们也就掌握的订价或通过影响供应来影响价钱的权力,这实在是设计经济的产物和遗毒。但事实证实,依赖行政的气力来阻挡经济自身的运行纪律是行不通的。

    

    在此,我用索罗斯的一句话来竣事此段:“繁荣早已耗尽了自身的气力,可是为了阻止一次大萧条,它的生命周期被人为地延伸了。”---乔治.索罗斯

    

    哦。对不起,制度这部门有点重了。实在我只想说明的是一点,我们多花了几十甚至上百万的钱(即总成本跨越总收益的那部门,用NPV盘算的效果),获得的仅仅是流通权(这点和股市上流通股和非流通股的区别是一样的),流通权的收益只能通过投契(即低买高卖实现),而真正组成股票和房产收益价值的收益权(每股收益和租金收入)流通股和非流通股及产权房和非产权方式一致的。这也就是宽大股民至死也不知道会输钱的缘故原由,说股市是大赌场实在也有很大的合理因素的。房市也一样,由于屋子和股票都成了人人投契的工具。

    

    问题1:楼主很强呀,叨教您说的“限期20年的贷款,利率每上涨一个百分点,即是成本增添10%”,这是咋算的?

    我是外行这样算的:

    若是贷款100万,利率上调1%,那么成本上升100×1%=1万;成本增添只有1%呀?

    谢谢楼主!

    

    上楼的问题问得很好。由于银行接纳的是复利制度。

    

    举例:100万贷款,5%的贷款利率,限期20年,用购房者用得最多的等额还款法,每月还款6600元,若是贷款利率上升至6%,你的还款额将为7165元。还款额增添8.6%;限期25年每月换款额增添10.2%;限期30年,还款额增添12%。

    

    为便于盘算和说明,故取10%。

    

    问题2:楼主关于产权和非产权的屋子用流通和非流通股票来做比喻,很精彩,提高我的知识面了。那么非产权的屋子是那些类呢,若何购置呢?这类屋子可以出租吗?

    

    本专栏有个同伙贴了篇《房产基础看法要领》,楼上自己去看看吧。

    要把这个问题回覆完,即是要把我国开国后的历史讲一遍了。

    

    三说汇率:要把这个器械讲清晰可真不容易。不知道人人对国际商业的知识知道若干,由于汇率的影响因素挺多的,最基本的固然是购置力平价(不懂的话自己去看书),第二个固然就是供应关系了。汇率用最简朴的话来形貌就是这个钱币对另一种钱币的价钱,固然也受供应关系影响了。

    

    不知道人人看过谢国忠的文章没有,此人了不起啊,敢说真话,和郎咸平一样,是个敢于说真话的人。实在他们说的岂非 *** 不知道,说得不虚心点,关于国有资产流失,我比郎咸平知道得多得多了。只不外人人都不说而已,怕冒犯某些利益群体,自己吃不了兜着走。而且老国民也不愿意听真话,他们宁愿活在睡梦中(还记得鲁迅在呐喊自序中的谁人铁屋子的故事吗?)。记得我去银广夏考察回来的时刻,告诉自己的同砚,000557造假时,有谁信托啊?稀奇是我刚说完,该股就从25元涨到了历史最高价37元,别人都说我神经病。现在是若干呢?1.2元。我同砚至今还持有。欠美意思说得远了。

    

    话说回来,为什么要说谢国忠呢,他有篇文章说万亿游资炒作人民币升值。我国的那些专家和所谓经济学家(某些利益整体的代言人)就大批特批。也不想想,像谢国忠这样的人若是没有凭证的话会乱语言吗?他可不是那些庸俗的中国经济学家。人人若是有兴趣可以到中国人民银行的网站上看看,查《黄金和外汇贮备报表》,5年来中外洋汇贮备的增进。几千亿美元啊!!!为什么会发作式增进呢?

    

    这就要从牢靠汇率制和浮动汇率制提及了。这方面人人看看索罗斯进攻英镑和97东南亚金融危急,就会有感性的熟悉了。这里我就说得通俗易懂些吧,牢靠汇率就是设计经济,由权力部门行政订价,浮动汇率就是市场经济,由供应关系市场订价,当影响汇率更改的基础(即购置力平价)发生更改时,浮动汇率制通过市场具有自动修复功效,而牢靠汇率制没有。也就是汇率由于行政干预严重脱离购置力平价的基础,这就成为危急发作的原动力。

    

    是不是有点难明啊?

    

    这就是牢靠汇率制度性缺陷。固然浮动汇率制也有缺陷(两者的区别和演变历史人人去看书,这里就不说了)。现在,全天下都知道人民币价值被低估了,人民币应该升值,固然应该是针对美元升值。不说理论了,说了许多人也不明了,照样举个例子吧。人人都应该知道什么是价钱双轨制吧?改造开放初期,我国就是价钱双轨制,分设计内的和设计外的,倒爷就是那时刻发生的。说白了就是投契倒把。牢靠汇率制的一个效果就是价钱双轨制。好比说:上海的一栋屋子,人民币100万,用美元买呢?就是12万。这是在现有的牢靠汇率制下,若是用购置力平价呢?假设购置力平价是4:1的话,若是用真实美元买的话,就应该是25万美元,中国执行外汇管制,针对正当的外汇,国家必须无条件兑换。其效果就是,老外用12万美元的器械买了价值25万美元的器械。这时刻人人都要问:屋子照样那屋子,那差价13万美元事实来自于什么呢?我现在就回覆人人:来自于我们的外汇贮备。我们外汇贮备的含金量被大大的稀释了,这五年内黄金价钱涨了若干(我记得最低的时刻是70多块/克,现在要140/克了吧?),石油价钱涨了若 *** 知道吗?(以前似乎一直倘佯在20美元/桶,现在呢?50美元),若是我们的外汇贮备不用美元而用石油或黄金的话来贮备,我们的外汇贮备是增进了照样削减了呢?人人自己去算算吧。

    

    经由一个晚上,有心的同伙可能去中国人民银行网站上把那些数据看过了,心里应该有底了吧。00年底比99年底增进了若干啊?7.05%,1656亿美元。05年底笔04年底增进了若干啊?51.25%,6099亿。看来我们开国52年(含改造开放20年)的外汇贮备增进只相当于04年一年增进啊。(01年底,2122亿元,04年增进2067亿元。)这是何等大的成就啊!!!!!这速率用不了10年,中国是天下上最富足的国家。

    

    你知道为什么吗?你们不知道,也不会知道, *** 也不会告诉你们,经济学家更不会。但我会。

    

    老国民都是穷人,为什么穷啊?由于无知。为什么无知啊?由于懒惰,不学习。照样我来告诉人人谜底吧。

    

    第一个缘故原由:就是加入WTO后,我国的出口简直很快,04年顺差有3百亿。(商务部数据)

    第二个缘故原由:就是我们的商务部长,要扩大FDI,(只顾小我私人政绩,掉臂国家利益,痛心啊。)另有就是QFII等资金。这两块有600多亿。(商务部数据)

    第三个缘故原由:强势美元不再,美元贬值,投契资源进入中国套利和套汇。这主要有两大块:第一块就是人人知道的外洋进入的游资(正当的与不正当的,详细由于敏感,在此就不说了),第二块就是以前外商投资进入后项目发生的正当利润(以前外商会把在中国赚的人民币换成外汇,汇回海内,现在不了。通过继续投资,一方面可以抵扣所得税,一方面还可以继续正当套汇、套利)。这两块就是一千多亿。

    

    这还仅仅是国家贮备,还不包罗大量的民间外汇贮备。至今你还嫌疑谢国忠的万亿游资吗?

    

    好。现在终于把是否有游资和大致游资数目说清晰了。下面就谈谈,游资是怎样影响房地产的。

    

    不知道诸位有若干炒股的。由于股票是最好的投资入门方式,人人若是懂股票的话,下面的剖析人人也就容易明白多。由于房地产市场也是个投资市场,也可以吸纳和释放资源。

    

    外洋资源来中国套汇(由于海内储蓄利息已经低于美国联邦基金利率了,以是说套利基本不存在了),他要选择什么工具(即什么样的资产)呢?一样平常有几个原则,流动性、收益性是主要原则。参照东南亚,资金在危急发作前期大量进入房地产业。以是说房地产是个很好的载体。

    

    由于制度性的问题,外资在我国的投资渠道并不多,外资能正当进入的渠道也就那些。上海的同伙应该知道上海以前有外销房和内销房之分吧?那是什么呢?那就是价钱双轨制,专门应对牢靠汇率制导致的钱币双轨制投契的一个防火墙,两个双轨制作用正好抵消。是对老国民的一个珍爱,厥后说什么和国际接轨(每次一接轨,我们的老国民福利就要降一截,好比说医疗保险、失业保障、教育并轨,另有茅厕收费和停车费与国际接轨等等,算是为地方 *** 业绩作孝顺吧),了外销房,这就给投契资源带来了时机,也就苦了老国民了。外洋人士可以名正言顺的外币换成人民币在海内购房了,何等好的渠道啊。我们的地方 *** 短视啊。

    

    适才讲的是资金渠道问题。下面就用股市的例子来讲一下行使房市投契操作套汇的原理。

    

    流通股:对应的是商品房(实着实在的屋子,现房或期房,由于现在期房限转,即是新股上市加了个锁定期)

    上市公司:对应的是中国的各大都会(好比说上海,就是武钢;温州就是海虹控股,苏州就是上海梅林等)。

    大盘股,小盘股:上海就是大盘股,温州、苏州就是小盘股。大盘股适合大资金的收支,小盘股适合小资金收支。

    

    人人都知道,股价的上涨是资金推动型的。上海房地产市场作为天下房地产市场的一个组成部门,为什么上海会成为游资的首选呢?为什么谢国忠说上海的房产泡沫居天下之首呢(而凭证宣布的数据,上海并不是最高的,数据宣布受 *** 控制)?因上海的购置力天下最高,推高房价的资金充沛,支持力对照强,承接力也强。同时,上海人投契的心态天下最重,外洋资源在退出时对照容易找到下家,而且 *** 为政绩做多意愿强烈,作为金融都会,资金流动性异常好,异常适合大资金的运作,以是我把它比作武钢。炒股的人都知道,大资金进入一个小盘股是很难全身而退的。相比之下,北京、广州、深圳的要比上海小多了,由于他们整体运作的环境不如上海。西部都会就更不行了(盘子太小,太容易推高,上去就下不来了,购置力小,承接力低,出不了货),这种地方游资是不会去的。

    

    问题3:游资是规模重大的追求短期利益的资金,至于耐久投资和投资收益不应算入游资局限。另有游资的习用手段是通过跨市场的炒作行为,最终迫使 *** 做出有利于他们赚钱的决议。以是,若是游资对经济的影响,不会仅限于房地产业。

    

    楼上的同伙,学习要周全。以后此类问题就不回覆了。

    

    第一:游资对经济的负面影响,我没这样说。游资行使的是现有制度的错误举行投契赚钱,对错误的制度有纠错功效。如97东南亚金融危急。游资是其中性词(无利害之分)。

    第二:房地产只是一个方面,不是所有,拿他做例子是由于在这个板块,房地产的关注度高,而且影响最大。

    第三:学习要学透彻,不要一知片解,会计科目上的耐久投资和投资收益与投资学上的看法是两回事。如企业持有的上市公司流通股权,即便跨越一年,也是短期投资。投资和投契的区分在于目的,而不在于持有时间。不举例说明晰,自己去看书吧。

    

    吃完饭了,继续。

    

    讲到汇率的因素了,怎么来用个生动点的案例来说明这器械呢?我用饭的时刻一直在想。我以为照样用香港来说明吧。

    

    98年,香港 *** 和内地 *** 联手匹敌游资,即是变相用内地老国民的钱向香港老国民每人发了个大红包(若干钱我不知道, *** 也没宣布,也许怕引起众怒吧,为了政治影响。)自此之后,港元由于没有履历大幅贬值,就一直被高估,高估的比例大致是若干呢?我以为也许是100%。(就是说,由于港元和人民币都和美元挂钩,是相对的牢靠汇率,按购置力平价的话,估量应该是1块人民币换2块港元,估算的基础是用A股和H股的股价比,由于他们的收益权按同股同权且又都流通应该是一样的。那些烂人说A股股价严重高估是别有专心的,固然不清扫我国的证券市场在制度放置上简直有问题,但风险折价绝对没有那么厉害。这儿不谈股市,要谈以后谈。)由于港币高估,以是港股大涨也就顺理成章。在上海,那么多香港人投资房产为的是什么呢?那就是行使钱币的价钱双轨制投契倒把,眼睛盯的是我们的外汇贮备。看看东南亚和阿根廷吧。 *** 通过CEPA来提升香港内陆经济,意图之一就是要削减购置力平价的差距。中央 *** 睿智啊,地方 *** 愚昧啊。同理,台资、澳资、外籍华人到海内投资房产的意图是一致的。这也就是在上海,你看到为什么那么多华人在买那些高价房产了,由于他们不怕。惋惜我没这个渠道,否则我也会这么做的。他们都是依附在我们外汇贮备上的吸血虫。

    

    太庞大了。就讲这些吧,以后有空再讲。

    

    下面迁就通胀率作一说明。

    

    四说通货膨胀率:有许多同伙会提出我的收入会增进啊,并举出10年前怙恃辈的收入转变来证实。意思是我即是在用现在的收入买10年前的屋子,当初屋子多廉价啊。有这种想法的人基本不领会中国的历史,至少不领会中国改造开放的历史,不知道设计经济和市场经济的区别,也不知道价钱双轨制是怎么回事。(这话提及来长了,说了许多人也未必明了)。

    

    照样举个小例子吧:通货膨胀人人都知道是怎么回事,最直观的就是物价上涨。物价上涨的对老国民最直接的效果就是手中钱币变相贬值(如我国的外汇贮备一直的在贬值一样,这里爽性说清晰外汇贮备为什么会贬值,外汇要来干什么?就是用来买外洋的商品,用来入口。以是我们外汇贮备的价值可以用每年入口货物的加权平均价钱来权衡,铁矿石、石油、铜矿等等价钱的上涨,我国04年外汇贮备增进了50%多,但其价值上涨了若干呢?)。中国物价的上涨的缘故原由是什么呢?一方面源自于维持温顺的通货膨胀有助于经济的稳固连续生长(见宏观经济学),另一方面是我国的钱币投入量在不停的加大,远大于经济增进的速率(有一部门是用于由于外资的涌入,国家必须无条件兑换)。好,这应该就把通货膨胀的看法和缘故原由讲清晰了,还不清晰地自己去看书。

    

    那下面就来说影响,说通货膨胀就不得不说收入。人人可以问一下自己的怙恃和回忆一下已往,改造开放前20年收入的增进速率快呢照样这三年速率增进快啊?为什么呢?其缘故原由就是通货膨胀率和收入增进率是非相关的或者说是相关性异常低的,在某些条件下是负相关的(有兴趣的同志可以去看产业经济学、生长经济学和区域经济学)。

    

    这时刻有同伙就会质疑:你前面还说人民币被低估,现在又说人民币由于通货膨胀和物价上涨在贬值,这不是自相矛盾吗?能问这个问题的同志是个好同志。

    

    由于经济有其自然纪律,是不受人为的影响的,人民币对内的贬值,这就是对牢靠汇率制的自然修复,逐步缩小购置力平价的差距。举例说明:由于原质料价钱上涨,海内物价上涨导致劳动力成本上升,中国的产物成本也将随之而提高,成本的提高晦气于出口,外汇收入削减,国家兑付外汇的压力也就逐步变小,人民币升值的压力也就降低,逐步的会回归到应有水平,但这个周期着实太长,这就是牢靠汇率制的最大缺陷;浮动汇率制由于随时有市场调治,其周期要短的多。

    

    那通货膨胀对房地产的影响呢?掀开历史,由于钱币对内变相贬值,且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性,于是房地产就成为闲散钱币避险的归宿,但这归宿是否有用呢?历史证实,这是无效的。(这跟消费心理学有一定关系)。同时由于通货膨胀率的上升(说明一点,我国统计局的数据是不能信的,数据的宣布有政治目的),存款利率的下降,中国的名义利率现实为零或为负,相当于什么呢?这相当于日本现在的钱币政策。由于老国民投资渠道的缺乏(现实上缺乏的是平安的投资渠道),股市、期市风险都太高(要害是太漆黑),老国民不愿意,于是乎,房市就成了中国老国民的一个投资渠道。这叫“挤出效应”,有人也许听说过。

    

    这也是增添需求的一个主要因素。

    

    好了。有了这些经济学的基础,那我们就有资格来讨论当今房地产价钱的合理性和若何举行投资了。

    

    现在我们来枚举一下影响需求的因素:1、低利率(我们现在购置房产感受上价钱是对照低的,主要是由于每月的还款额并不算高,具有一定的诱骗性);2、高汇率(人民币的高估促使了外洋游资的流入,进入房市举行套汇);3、消费心理(中国人宁愿甩掉低廉的租金不去租房,而去买房,投资学上是讲不通的,只能用文化和消费性理学加以注释);4、通货膨胀率的上升,致使名义利率下降,挤出存款进入房市举行投契。5、信贷政策( *** 激励消费信贷,住房公积金等);6、人口漫衍(中国大量的适龄青年需要娶亲,要购房,有兴趣请去国家或当地 *** 统计局网站查)。7、投契的存在(只要任何商品上涨,都能发生投契分子,谋取利差)。8、其他

    

    这些因素都是耐久存在了3、4年了,在未来还会发生一定的影响,至于影响还会有多大,第一要看政策走势,第二要看经济走势了。从政策走势来看,银行信贷政策、利率都已经发生了转变。投契的因素,只要赚钱空间削减、风险随着房价的上涨加大,会很快降低的。只有心理的因素会耐久存在。

    

    再来枚举一下影响供应的因素:1、制度的缺陷(大量的房产不能上市流通生意,不能知足生意,只能知足租赁);2、土地供应(新的土地政策不要我再多说了吧?削减);3、房地产开举事度(房地产开发商资源金比例的提高和贷款利率的提高,会增添房地产开发商的成本和风险,一些房地产开发商会退出,如上海的阳光团体,老板的儿子是我初中同砚,最先不做房地产,去造船了)。

    

    这些因素将在未来几年施展重大作用。影响有多大?要走一步看一步了。

    

    看完这些,人人是不是会问我,你说了这么多,到底是看涨照样看跌啊?

    

    问题:4精彩,学到许多器械。通货膨胀对房地产的影响呢?掀开历史,由于钱币对内变相贬值,且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性,于是房地产就成为闲散钱币避险的归宿,但这归宿是否有用呢?历史证实,这是无效的。

    可不能以说明为什么是无效的呢?

    

    说不回覆问题,一方面原本想所有说完了在回覆问题的,另一方面由于同伙们的水平参差差异,很难用教科书上的器械来说明,怕一下子回覆不清晰,反而误导了列位,误人子弟。现在照样先回覆一下sexjh的问题吧。

    

    那通货膨胀对房地产的影响呢?掀开历史,由于钱币对内变相贬值,且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性,于是房地产就成为闲散钱币避险的归宿,但这归宿是否有用呢?历史证实,这是无效的。

    

    可不能以说明为什么是无效的呢?

    

    实在若是抛开经济危急,就股价和通货膨胀而言,股票在短期内是具有一定避险功效的,看看04年许多上市公司的收益人人也许会明了这个问题,由于成本上升的同时,商品的价钱上涨幅度更快,产能会迅速知足,价钱也迅速提高,利润也会快速增进。但这种增进会持久吗?谜底显然是否认的,由于经济生长是周期性的,消费是有价钱弹性(价钱弹性请看微观经济学)的,但价钱上涨到一定水平,会泛起拐点,需求(现实消费量)会大幅下跌,商品的价值就无法实现(看资源论,生产历程是缔造价值,消费历程是价值实现),由于生产具有设计性很难迅速削减,就会泛起供过于求,价钱就会迅速下挫,生产企业的利润也会迅速削减。股票价钱也会下跌。(看看中国轿车市场和上海汽车的走势)。

    

    屋子呢?实在也是一回事,固然要比股票庞大许多。

    

    我想照样用一个相似的现实案例来说明吧。炒股的同志人人都知道德隆吧?知道他的三驾马车吧。掀开湘火炬的股价走势,坚挺啊,湘火炬的基本面也好啊。但为什么会崩盘呢?德隆为什么会停业呢?固然缘故原由许多,说白了就是价钱与价值的耐久背离,就像按着的弹簧,一旦外部作用力发生转变,他就会反弹。当大量的资金进入房产追求呵护的同时,也在逐步失去呵护,环境在变,而且变得很快,等你觉察的时刻,按在弹簧上的那只手已经没了。

    

    由于下班时间到了,回覆了一半。现在继续回覆这个问题。有些问题必须讲清晰,心中有疑惑一定导致决媾和判断误差。

    

    适才举了德隆三驾马车的例子。为什么要举这个例子呢?实在就是为了说明资产流动性这个看法。德隆手上的股票在崩盘前,以新疆屯河为例,还权价钱最高是187元左右,现在还权价钱为15元。下跌幅度在90%以上。为什么会崩盘呢?由于其高度持仓,实在也就是其资产失去了流动性,为了重新获得流动性,它必须因此支出成本,举行降价,由于他手中的股票不能能所有按那时的市价变现。现在许多基金也面临这种问题,这也进一步说明晰为什么许多资金喜欢在上海投资炒作,实在也就由于上海是大盘股,换收率对照好,变现能力较强。

    

    那我们手中的屋子呢?变现能力有多强呢?政策环境发生突变,人人都想变现的时刻,变现是极为难题的。一套屋子变现需要几个月吧?

    

    现在再来说明,为什么通货膨胀时,房地产不能成为避险的工具。人人经由去年都应该知道,现在 *** 思量是否加息是讨论得最多的是什么呢?是CPI(物价指数)。

    

    有了前边对利率和通货膨胀率学习的基础,我们就不难明了这个原理了。利率上涨一个百分点,我们每月的还款数要增添10%,物价指数增进5%(去年经济学家和 *** 官员讨论是否加息,就是CPI是否高于5%为判断的一个尺度,注重:我们研究CPI的时刻一定要清晰的知道组成这个指标的组成部门是那些),我们每个月由于柴米油盐酱醋茶、水电煤(维持基本的正常生涯)的用度将增添5%。你知道我们每个季度的CPI用的是同比照样环比吗?以是你会发现利率和通货膨胀率竟然是同步上涨的。它一直的在挤缩你的收入,你每个月的现金流出在不知不觉中一直的增大,我不知道人人的收入有多高,是不是另有存款,收入是否稳固,但我知道,一旦每个月的现金流为负,人人账面上可能有几百万,但却无法还款。对于企业这就叫做停业(企业停业有两种,一种是资不抵债,另有一种就是资金无以为继)。德隆的停业就是例子。到时刻,由于房地产具有资产不能支解性,你能卖掉一平方米、拆下几块砖去换大米吗?你唯一可做的就是卖房,为了能快速脱手,你必须折价。当许多人最先抛售的时刻,折价必须很高才气脱手了,房价也就最先下跌,下跌历程和原理与股票一样,就不再多说了。

    

    现在人人应该知道为什么谢国忠说利率上涨对房地产具有致命袭击了吧。人人也应该明白 *** 迟迟不愿加息的缘故原由了吧?去年的小幅加息只是一个信号,是象征性的,告诉人人,要注重风险,不要至死不渝,也给了人人一段时间缓冲,一个时机。是否珍惜,那别人就没法管了。

    

    同时,由于物价的上涨,住民收入必须花更多的钱来维持生涯,同时也逐渐降低了有购房需求住民的购置力(经济学上称有用需求降低)。维持房价的支持力也会下降,同时由于预期发生改变(跟股票一样,买涨不买跌),到时刻很难控制。房价下跌太快,会发生社会动荡,这也是中央 *** 十分郑重的缘故原由。但地方 *** 为了自身政绩,似乎并不体会。

    

    今天晚上先把这个问题回覆掉。

    

    现在也就单个因素对房地产的影响也说得差不多了。

    

    明天迁就多种因素综合在一起对房地产的影响作一剖析,并作出最终判断,和提出理财建议。

    一起床就能看到同伙会的谈论深感欣慰。

    

    实在短短几幅帖子要把许多器械讲清晰十分难题。我回首了前面发的帖子,感受东一块西一块,不成系统,另有许多错别字。没设施了,只能迁就了。

    

    前面我们讲了这么多因素,但真正对房价上涨和决议房价最直接的器械是什么呢?是韩市长讲话照样其它?实在和股市一样,是资金决议了价钱。是资金的对较量量决议了价钱,前面已最先我们就讲了价钱是一个时点数(是一个静态值),而时间具有一维性(即不能逆转),在股市场由于生意信息充实,而且统一上市公司的流通股都具有同质性,因此,决议某一时点股票价钱的基本缘故原由就是那时买入卖出资金气力对比的效果。说白了,就是资金气力的战斗效果决议价钱,前面说的种种因素都是通过影响资金面进而影响房产价钱的。

    

    好比说,升息对用于购房的资金省得影响是负的,物价上涨对购房资金的影响也是负的,由于游资对 *** 升值人民币的预期最先削弱,最先流出,对资金面的影响也是负的,新商品房的上市(类似于上市公司的增发和配股)对资金面的影响也是负的(要看到,在牛市,新股上市人人都看作利好,在熊市,发新股都看作利空,人人可以想想为什么?想不通可以提问),收入的增添对购房资金面是正的,制度层面就有点庞大,要详细条款详细剖析。等等因素,他们影响资金面的气力随时随地在发生转变,以是就增添了展望的难度。但股票能手,他们就有这种能力,能在最短的时间内感受的这些资金气力的转变。并随时作出投资决议。

    

    这种能力不仅需要理论指导,也需要实战履历,人人可以通过炒股获得(我是通过这种方式磨炼的),详细就不说了。

    

    下面我们来展望房价走势。

    在展望之前,我们极有需要来解读一下政策面。

    

    人人都知叩谢国忠是一个大空头,感受他的预言也似乎禁绝。实在他对中国的情形简直也缺乏足够的领会,但这不即是他做出了错误的判断。就好比说,两小我私人下棋,我在走下一步棋之前,把我所有的判断都告诉对手听,对方还会照原来的思绪下吗?

    

    因此 *** 作出种种决议都也不是空穴来风的,也要希望获得某种效果。

    

    政策1:升息,说白了就是从基本卡住资金面,外面说得也太多了,我也就不说了。

    政策2:坚决不升值,说白了就是不给游资人民币升值的预期,袭击他们投契的信心。

    政策3:控制物价,包罗三农问题,其目的是为了什么啊?扩大农产物供应量,抑制农产物价钱,就是防止老国民基本生涯支出增添啊。水电煤死活不涨,也是这个缘故原由啊。人人可不要辜负了中央的盛情,我们党了不起啊,我们的温总理和胡 也了不起啊,换了 *** ,才没人管老国民的死活呢。

    政策4:银行控制住房贷款,注重这个政策是来自于央行的要求,而不是地方上的。地方上银行要的是什么?银行向导要的是政绩,要的是溃烂的温床。住房贷款的盈利性多高啊?利差3%。暴利啊!!人人还记得银行为什么要四处拉存款吗?要发放贷款必须要有足够的储蓄存款。为什么要四处把开发商的销售时的房贷要放在自己的银行办吗?由于暴力啊。就凭两张票据(储户存折、住房贷款条约),就能赚取两者的利差,一百万贷款,一年就是3万,有十万户,一年就是30亿,这就是业绩。另有一点,就是可以通过住房贷款的增添,来稀释银行以前的不良贷款,降低不良贷款率,这就是向导的政绩。至于问题,那是国家的事和中央 *** 的事,与地方无关。说远了,继续解读这一政策,人人都说,住房贷款这么好,银行和老国民双得利,中央为什么要控制啊?说白了,就是风险,中央 *** 看到了风险,以前可以把盈利放在第一位,现在必须把风险控制放在第一位了。人人以为中央 *** 是看多照样看空呢?

    政策5:增强土地治理,控制土地投放量,为什么啊?岂非仅仅是由于珍爱耕地、削减溃烂?另有一点,就是 *** 必须控制供应量,使供应量和“有用需求”匹配起来,说白一点,就是 *** 以为房价高了,凌驾老国民遭受局限了,屋子只有那些少数的既有需求又有钱人买得起了,屋子是为那部门人造的。(昨天到一个同伙家里去玩,他在浦东刚装修睦一套别墅,正好提及屋子的事,他告诉我,任志强向他报委屈,他的意思根媒体上登的完全是两回事,是媒体断章取义歪曲了他的意思,我想任志强的真实想法也许就是我适才说的意思)。最后有一点,就是 *** 也想通过控制度地供应量来控制房价,防止房价快速下滑。若是 *** 不看空,他有需要这么狠吗?

    政策6:高院的司法注释,高院的司法注释早不出晚不出,为什么这时刻出呢?岂非5年前就没有商品房吗?说白了,就是高院展望拖欠银行住房贷款的案例会越来越多,这样注释主要是为了保障来国民的基本生涯权益,防止因住房问题引起社会动荡。高院岂非不知道房地产市场是怎么回事?

    政策7:外汇政策,放松外汇管制,其目的就是要削减国家外汇贮备,激励老国民购汇就是希望老国民能辅助国家分管风险,配合来袭击游资。在汇率问题上,我是这样判断的,汇率问题已经不仅仅是经济问题了,已经是政治问题了,美国有意让美元贬值,就是挤压人民币升值,升值后再打压人民币,迫使人民币大幅贬值,摧垮中国经济,这一招他在东南亚、南美、拉美国家屡试不爽,这次跟我国搞上了,以是我们一定要挺住,我也激励人人贮备外汇,我们难受,美国放任美元贬值也难受着呢,看谁熬得过谁。国家出台这些政策,就是为了阻止升值,袭击游资。迫使这些游资知难而退。( *** 睿智啊,商务部呆子啊。)

    

    这一两年的政策另有许多,人人逐步去解读吧。去解读这些政策对资金面的影响包罗制订这些政策的决议者的正式想法。你自己也应该会有个判断。

    

    那该怎么展望呢?

    

    炒股的同伙知道,展望的时间太长或太短都没有现实操作意义。

    

    下面要说的是展望的价值和目的。(为投资决议作基础)

    

    举个例子:一个股票或一个屋子,从1块钱涨到了100块,在这上升的历程中,任何时间以任何价位买进都是准确的,由于他都有赚钱的空间;当这个股票从100快摔倒1块钱的时刻,你在任何时间以任何价位卖出也都是准确的,由于你削减了亏损。但就整个操作历程而言,你对照样错呢?实在你永远都是错的,由于你没有做到最优方案(最优方案就是1元买入100元买出),你也很难做到最差方案(就是100元买入1元买出),你做到的都是次优方案,有些人赚钱了,有些人亏了,有的多,有的少。导致这样的要害是什么呢?由于他永远没法准确的展望到拐点,就是拐点在什么时刻什么价位发生。实在要做到这一点完全是不能能的,由于你也是这个市场的一分子,你也会对这个市场发生作用,这就要讲一个协力和趋势的看法了。以是我们没需要去准确的展望未来,我们只要知道趋势就可以了。由于在你试图准确展望拐点的时刻,影响这个拐点的因素也在发生转变。是不是有点抽象啊?学过高等数学或哲学的同伙应该很容易明白这个问题,不明白的同伙没事就多看看太极图吧。

    

    除非你有足够的气力来控制市场,但似乎这样做不到,以是德隆失败了。

    

    从政策的走势来看,显然气力在逐步从多偏向空方转变,双方气力正在此消彼长的历程中,现在在什么水平呢?若是以适才谁人例子作为局限的话,现在就应该是在八、九十元了。至于100元什么时刻到来,到达100元还需要若干时间,在100元价位上会维持多久,对于空仓的同伙来说是没有任何意义的。股市上许多散户就是这样,耐不住寥寂,一年四序都是满仓,没有股票就难受,不怕套牢怕踏空,这种人不亏才怪。因此从投资证券的角度来说,就是要守候一个好的买入时机。

    

    适才用证券来形容房地产,基本原理是一样的,但也有很大的差异点,就是屋子有使用价值,证券没有。证券的涨跌对照频仍,大巨细小的周期对照多,相对较短,人们也许有许多时机。而屋子的涨跌周期就很长,人活一辈子也履历不了几回,主要要跟本国的经济周期匹配起来,先对而言时机就对照少。失去了就没需要再去强求了。率性而为吧。

    

    我的判断,我跟办公室的同事聊过,那就是耐久看空的,但要害还要看政策的走势和响应政策的出台,由于政策决议了拐点到来的时间。在现在的经济环境和政策基础条件下,若是往后再也没有任何新的政策出台且经济不溃逃,自我修复将是缓慢的,拐点的到来可能是缓慢的,需要3年左右时间。若是 *** 加息,而且是大幅加息,那么拐点的到来将是指日可待的(如当初海南房地产的破灭)。因此,我们展望房市,就必须关注政策的导向。

    

    从现在的情形来看,由于受到种种所谓经济学家和 *** 部门个体利益的思量,现在的气氛很混沌,政策的出台具有相当的大的不确定性,在这点我们要好好向美国学习。

    

    说到现在,有一点是一定的,其余不说,上海的房地产一定的泡沫大大的,一定是在历史高位,会不会再创新高,我想这只对那些做超短线的人有用,对于宽概略耐久投资(也就是自住)的人来说,没什么价值。至于拐点什么时刻到来,是不确定的,选择自住的同伙面临的是时间的损失(好比说准备买房娶亲的同伙,为了获取时间,在财政上损失一点也可能是在所不惜的),因此每小我私人要凭证自己现真相形来选择买房的时机和方式。

    

    下面向需要购房的同伙和刚结业的大学生推荐几种房产投资方式。

    

    问题5:我想知道

    1.现在的房价已经很高,那么为什么“在现在的经济环境和政策基础条件下,若是往后再也没有任何新的政策出台或经济部溃逃,自我修复将是缓慢的,拐点的到来可能是缓慢的,需要3年左右时间”?

    2.你说谢对中国的情形缺乏足够的领会,那么他在这种情形下做出判断是不是意味着他在下棋?若是是的话,那么他又在跟谁下呢?他有到底想干什么呢?

    

    先解答123451那位同伙的疑惑吧。

    

    之以是有三年的判断,是确立在经济和政策环境没有转变的基础上,通过经济纪律自然生长,事实上是做不到的, *** 的政策会源源不停地出来、或多或少的影响经济的生长。前面我引用了索洛斯的一句名言“繁荣早已耗尽了自身的气力,可是为了阻止一次大萧条,它的生命周期被人为地延伸了。”就是在想说明这种人为的因素和倾向。三年的这数字的出处,主要思量的是种种周期性因素的综合影响,好比说利率、通货膨胀率的演变周期不是同步的,有同步的也有反向的,在利率提高初期,这基本上是一致的,后期可能相反也可能一致(主要照样受政策宏观政策的影响)。好比说生产周期、产物周期等,还要受新手艺运用的影响,这是对照庞大的,很难一下子说清晰,这里就不说了,以后有空再作说明。

    

    至于谢国忠,我只是说他能把自己真实的想法说出来,是个忠实和高水平的强人。说他不领会中国,主要说他不领会我国 *** 政策出台的机制和目的,这是和西方国家差其余,我国 *** 思量的首先是国家和社会的稳固,老国民基本的生涯问题,而不是首先思量的是效率问题,说白了就是先讲政治、后讲经济。至于下棋,更合适的说法可能他应该是一个看棋的(下棋的是中央和一些利益整体),看着看着就最先说棋了,违反了旁观勿语真君子的律条,以是受到那些利益整体的围攻。就像郎咸平一样,瞥见马路上别人行骗,他傻乎乎的上去揭穿,坏人钱财,能不挨揍吗?说白了又没有骗你的,关你什么闲事啊?

    

    在前一段时间中央袭击有偿新闻,那可不是空穴来风和无事生非。我这人就是事不关己高高挂起。有时也顺便帮骗子撬撬边,搞点利益。

    

    又说远了。

    

    现在来讲投资。

    

    不知道人人的财政方面和投资方面的功底怎样,若是不懂的话就有点难了。若是不知道成本(资金成本、时机成本、淹没成本等看法)和风险(风险的权衡)的话,那许多问题就很难说清晰了。现在我假设人人都懂。

    

    前面有个同伙问我海南房产投资的一个个案,欠美意思,我没做过研究,没法回覆。在前面我做过一个譬喻,就是把都会比做成个股,现在这个譬喻还适用。譬喻说,股市有泡沫,股市的泡沫是有什么组成呢?是股市中所有股票的综合体现,股市有泡沫不即是说所有的股票都有泡沫,有的股票泡沫大些,有些小些。另有,上证指数的走势不能代表个股走势,各股的走势有其内在的、个性化的缘故原由。以是说,中国的各个都会的情形都是纷歧样的,人人一定要详细情形详细剖析,万万不要以偏概全。好比说,许多场所宣布的都是中国整体的统计数据,就是上证指数,它只代表整个市场的综合情形,而且由于样本一直的变,早已失真了,别把那器械太当回事。由于一样平凡人只可能买一个股票,只关注你谁人股票就行了(你不是温州人吧?)。我也是,以是我只关注上海。上海在天下照样对照有代表性的。

    

    那我们就来关注上海。

    

    整体而言,上海这个个股的基本面是不错的,以是引来各路资源争相追逐也不以为奇。但各路资源的性子,我们极有需要加以剖析和区别。为什么要这么做呢?人人学过财政治理的同伙们都知道,财政结构、融资结构、资源结构、债务结构等等名词吧?耐久投资、短期投资各需要什么样的资金来匹配呢?是非期资金的结构应该若何设立呢?若是设置欠好会发生什么样的影响呢?

    

    举个例子,照样说德隆(由于它名气大,知道的人多)。最早刚最先,德隆玩二级市场的时刻,我想他也没有想要耐久坐庄吧?用以匹配的资金不会是耐久资金(拆借来的资金从没有想到会要用8年吧?)效果,从96年牛市最先,股市一直走牛,一直到2001年从牛市转入熊市,那时刻他手中股票的筹码已经是高度集中了,流动性也越来越差,潜亏的风险也越来越高。他的资金泉源是什么呢?说白了都是短期资金,学过财政的同伙都知道,用短期资金来支持耐久投资的风险是伟大的,必须借东家还西家,拆东墙补西墙,维持股价的成本是伟大的,由于资金成本在那儿明摆着的。当资金链绷断的时刻,崩盘也就来到了。

    

    举这个例子,就是为了说明是非期资金的匹配问题。有许多散户同伙不明白这个看法,亏了许多,有些人显著知道,但照样要刀口舔血(我有些同伙学财政的,也因此而完蛋)。

    

    以是人人在剖析这个“个股”的同时,一定要区分祛除支持这个市场的资金哪些耐久的,哪些是短期的。耐久资金和短期资金的行为特征是完全差其余,他们来到这个市场的目的也是完全差其余。

    

    适才说了用短期资金来匹配耐久投资是风险伟大的,现在来说明耐久资金匹配短期投资也具有重大风险。老国民总是说中国股市有问题,没有IBM、没有微软,没有真正的蓝筹股,但他们从来不想自己到这个市场来干什么,是投资照样投契的。他们都是来投契的,他们的资金都是自有资金(替别人代客理财或替亲戚同伙炒股的除外),是耐久资金,但由于他们的目的是投契,是来赚小菜钱,进收支出忙得很哪,这种心态能赚钱吗?照样举前面的例子,一个股票从1元涨到100元,1元买进2元卖出,再10元买进20元卖出,再30元买进40元卖出,反频频复,效果到了90元买进,100元反倒不卖出了,80元就更不卖了,效果一直摔倒10元,这个历程,学过点数学的同伙都该知道是赚钱照样亏钱的吧?

    

    为什么要说明这些呢?就是给人人普及一下资金性子的主要性。人人有没有思量过自己用于买房资金的性子呢??

    

    只怕很少有人思量吧?虽然读过书的人都知道“一成稳固”的故事,但自己总是在重复这样的错误。由于他们只会静态的思索问题。

    

    

    欠美意思,我适才应该先说上海这个“个股”的基本面的,效果到先把资金性诘责题提前说了。那就接着说吧。

    

    在上海支持上海房价的资金有哪些呢?

    

    下面先凭证目的来分:一是外洋资金(包罗港澳台、韩日、美等等),他们中一部门人事情在上海,用来耐久栖身的,需要的是耐久资金,另有很大一部门人并不在上海,是委托一些公司或亲戚同伙购置的,来套汇的,是短期资金;固然不清扫,有一部门短期资金若是被套牢,就可能转为耐久投资了(如散户投资者那样),比例应该是1:2吧(直观感受,无依据)。二是海内资金(清扫上海内陆资金),同样也有许多人如刚结业在上海就业的学生,他们是为了耐久栖身的,需要的是耐久资金,而一些投契者(温州炒房团?)就是短期资金了,比例也应该是1:2吧(无依据)。三是上海内陆资金,也分栖身和投契的,比例在5:1(小我私人以为许多中介和房产商介入投契炒作,数目照样相当大的)。

    

    再凭证资金泉源区分:由于中国本土老国民的购置力有限,除了存款能保证首付外,大部门的要依赖银行贷款,我小我私人把存款看作为耐久资金,贷款看作为短期资金(由于只要贷款必须要每月款还款,跟自己的收入亲热相关,而且还受事情颠簸、收入颠簸和贷款利率颠簸等因素的影响),这部门由于贷款引起的短期资金是相当伟大的(上海的详细数字我忘了),知道的同伙请补上。另有就是外洋资金,他们买房很少贷款吧?这些资金可短可长,损失的是时机成本,若是这种成本仍然保持低位的话,他们退却的意愿并不会很强。

    

    问题6:抄书的部门基本准确,对于走势的判断不敢捧场。

    

    很遗憾,看来许多同伙照样不明了我发这个帖子的意图。这个帖子的题目就是房产投资扫盲,实在就是为了普及一下投资知识而已,是辅助人人确立能自力思索问题的能力,由于现在外面的文章、新闻谈论(稀奇是股市谈论和方式文章),不管看多照样看空,都具有极大的功利性和误导性。

    

    我上一家公司是个房地产公司,我虽然不做房地产那块,但我们公司有许多做房地产投资和研究的,看了他们做的讲述,我真有的畏惧。对房价的走势,凭证历史房价走势做个回归剖析就好了,然后凭证谁人效果作决议,另有的更简朴,看看周边楼盘卖若干钱,然后估量自己开盘的时刻涨若干钱,就行了。我的天哪?那不是跟股市中散户作手艺面剖析一样吗?就算近期赚钱,也总有一天会亏光的。

    

    另有一点,这个帖子的问题虽然是房产投资扫盲,但同样适用于大部门的投资行为,包罗项目投资、证券投资、企业购并等等。由于我讲的大部门都是方式论的器械,而且起劲用浅白的语言来讲清晰哪些艰涩的看法。

    

    固然一个帖子,不能能把所有的问题都讲清晰,后面临人人就只是“师傅领进门,修行在小我私人”得失了。若是人人想仅仅知道房价的走势,对不起,我从来不向别人推荐股票。

    

    问题7:在顶一下,我想问问若是上海楼市崩盘,对北京、深圳等地的楼市有影响吗?实在05年最先广州的楼市已经最先少量下跌了。

    

    前面我打了个譬喻,把房市比作股市,把都会比作个股(即上市公司),屋子比作股票。国家宏观政策的出台会对整个市场有反映的,但个股(都会)的显示也不会全然相同,大盘的下跌会对所有的股票有影响(主要是心理上的)。且不说上海的楼市会不会崩盘(我小我私人以为不会,看空和下跌不即是楼市崩盘,)炒股的同伙知道,统一类型或统一板块的股票中有一个泛起快速上涨或快速下跌的时刻,其它股票也会做出反映,上涨或下跌,但幅度一定没有领头的谁人大。

    

    北京和深圳我去的次数对照多,我以为这两地的泡沫是对照少的。我姐99年在北京北三环(大钟寺)买的屋子,高层修建,歌星韩红也住谁人小区,6000/m2,今年春节我问她现在市价若干,她说9000/m2。你说这有泡沫吗?5年长了50%,中央还随同着制作成本和土地成本的上涨,我小我私人以为泡沫是不大的。在上海呢,我家在99年浦东买的屋子,2100/m2,现在市价8000/m2,你说有泡沫吗?而且我以为,北京和深圳屋子的质地要远远好于上海,北方墙体厚实,保温隔音都好,有暖气,深圳的房型、小区环境好,且两地容积率都很低,以前上海市中央上市的屋子容积率是若干?4—5!!不外有一点好,上海买房的人不看重这些。

    

    广州的房地产市场是最好的,异常平稳,这跟广东人优越的理财和理性投资看法分不开,少量上涨和下跌是好征象,对老国民来说异常合适,说明价钱和价值异常贴近。

    

    就回覆这些。

    

    好了我们再继续。

    

    适才剖析了资金泉源。主要目的是什么呢?主要回覆这个市场资金的合理性,由于未来,一旦基本面或环境发生转变,对房价发生重大影响的首先就是这些短期资金,一旦房价松动和拐点来临,这些资金会快速抽离,加速房价下跌。(短期资金做的是锦上添花和雪上加霜的流动)

    

    下面回过来讲上海的基本面。(昨天有同伙忠告我,我有些言语过激了,要自己小心,所有后面涉及敏感的器械只列提要,不详细说了)

    

    1、经济增进:

    2、基础建设:

    3、投资环境:

    4、金融环境:

    5、购房政策:

    

    另有就是房市的手艺面:人人自己看上海房价的走势,不再说了。

    

    下面将通过举例来说明房产投资的操作思绪。

    

    前面我们说过,商品房由于有流通权以是有投契的价值(类似于非流通股,由于其不具有二级市场流通权,以是现在只具有投资价值而不具有投契价值),也拥有收益权(即租金),以是有投资价值。不能上市流通的屋子(如非产权房)只具有收益权,因此不具有投契价值(固然,那些期待政策发生转变,如投契全流通的除外)。

    

    以是在剖析投资前面,我们一定要搞清晰自己买房产的目的是什么?由于差其余目的决议的差其余评价系统。

    

    一样平常有两种目的:

    

    1、投契:即行使商品房的流通权,获得短差。以此为目的的同伙,一定要切记自己这个目的,不要炒房炒成房东。你的屋子是用来流通用的,万万要时刻提醒自己,时刻准备着出售,由于你唯一能盈利的途径就是出售。资产为随着环境的转变而固化或流动,固化是异常恐怖的(如德隆的股票),当你不能以预期的价钱出售时,说明你的风险来临了。以此为目的的同伙,没需要去研究屋子的价值,你只需知道房价的走势就行了。“顺势而为”是你唯一的生计之道。还记得我前面为什么要剖析上海的基本面和手艺面吗?岂非仅仅是想知道屋子的价值和房价是否偏离价值吗?记着,耐久拥有这套屋子不是你的目的,价钱低于价值或高于价值对你没有太大的意义。做上海这个个股的基本面剖析和手艺面剖析,最主要的要知道这个都会房地产的生长周期,并判断现在处于这个周期的什么阶段,在这个周期的循环中,拐点是否即未来临。这就是你买入或卖出决议的基本依据!!

    

    那周期是怎样的呢?拐点什么时刻来临呢?又怎么展望呢?

    

    “繁荣早已耗尽了自身的气力,可是为了阻止一次大萧条,它的生命周期被人为地延伸了。”

    ——索罗斯。

    

    这是我第三次引用这句话了。繁荣和衰落的生命周期并不难展望,西方房地产的生长是有很好的借鉴作用,凭证经济学理论和产业生长理论也很容易得出结论。但难点在于什么呢?就是谁人“人为”的因素了,那就是行政的气力, *** 的意志。但有一点是可以一定的,经济纪律是不能阻挡的,你可以延迟它,但不能阻止它。

    

    2、投资:即行使商品的收益权,获得资源收益。以此为目的的同伙,主要有两类,一种是买房自住的,还一种是买房出租的。这两类同伙的配合点是,目的是都要做“房东”,只不外前者是自己的房东,后者是他人的房东而已。资源收益是什么呢?就是通过现在的一次性投资支出,以获得耐久的收益权(租金)。自住和出租的投资收益剖析方式是一样的。资源收益率就是:租金收益现值/自有资金(贷款的同伙就是自己的首付款)。差其余是,自住的同伙只享有收益权,不享有流通权,由于你要在高位卖出同时也想拥有自己的住房的话,也必须高位买进。以是你的收益是基本锁定的,除非你去租房,等低位再买入。买房出租的同伙相对就游刃有余的多,同时享有流通权和收益权,可出租可出售。

    

    这类同伙要切记什么呢?一定要记着,你是房东,你是以获得资源收益为目的的,资源的固化在你签署预售条约的时刻就确定了。以此为目的的同伙,你要知道的是什么呢?你要知道的是这套屋子的价值!!你的行为是价值投资!!你的成本只有在价值以下,你才气获得收益,和价值相同你才气不亏,略高于价值你才气少亏。我们研究上海的基本面和手艺面的目的就是为了寻找它的价值中枢。

    

    那价值是什么呢?若何展望和确定呢?我们的成本又若何确定呢?

    

    就举上面海南那位同伙的例子吧。

    

    考。又回到大学读研的岁月了。

    

    35平米的小户型,1400元/平,种种税费保险,1000,总价50000,使用年限:未知(设70年,即可使用70年,因无法确定70年后是否须交纳土地使用用度和屋子是否仍能使用),70年后衡宇无残值(注重这句话,无残值),真了不起,人人知道为什么使用年限是70年,而不是60年、50年或者80年呢?

    

    假设一:一次性付款

    

    那位同伙似乎是用来出租的吧?

    

    静态剖析:自有资金,资金成本为银行存款利息2%。出租70年。

    A=50000/(P/A,2%,70)=50000/37.4986=1333.4/年=111/月

    就是说,你每月的租金收入不低于111元就可投资。

    

    动态剖析:自有资金,由于资金成本随利息更改而更改,设70年内加权平均存款利息为5%。

    A=50000/(P/A,5%,70)=50000/23.4=2585/年=216/月

    就是说,你每月的租金收入不低于216元就可投资。

    

    除此之外你还要思量什么呢?由于你是一次性付款,相对就简朴得很,只要思量你进会为维持该衡宇能保持有出租的能力即可,即可能的维修用度,每个月或每年开飞机去收租的用度和开销等。

    

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    怎么来解读这一案例呢?简朴的说,不管是自住照样出租,就是你一下子把你70年的租金一次性都付清了。你的每月的租金是若干呢?动态来看就是216。若是是100万的屋子,就是4320/月。我不知道这租金是贵照样廉价了,也就相当于中等收入的月人为吧。

    

    假设二:总价50000,使用年限:70年,3成(15000)自有资金,7成(35000)贷款,贷款20年。

    

    静态剖析:自有资金,资金成本为银行存款利息2%,贴现率以银行存款利率计,贷款利率是5%。等额还款法,则月还款需231元,年还款需2772。

    还款年金现值:P=2772*(P/A,2%,20)=2772*16.3514=45326

    

    A=(15000+45326)/(P/A,2%,70)=60326/37.4986=1609/年=134/月

    就是说,你每月的租金收入不低于134元就可投资。

    

    动态剖析:自有资金,由于资金成本随利息更改而更改,设70年内加权平均存款利息为5%,20年内加权平均贷款利息8%。等额还款法,则月还款需293元,年还款需3516。

    还款年金现值:P=3516*(P/A,5%,20)=3516*12.4622=43817

    

    A=(15000+43817)/(P/A,5%,70)=58817/19.3427=3041/年=253.4/月

    就是说,你每月的租金收入不低于253.4元就可投资。

    

    也来解读这一假设:这就是说你通太过期贷款的方式,若是所有初始条件都稳固的情形下(即存贷款利率都稳固,没有通货膨胀),你的租金(或收益)酿成了134元。若是发生转变的话,你的租金(或收益)就酿成了253.4元。

    

    人人可以发现,贷款的话要比一次性付款的话成本要高,静态的高13元,动态的高37.4元。为什么会高呢?说白了,多出来的钱你替银行打工了。

    

    现在整体来看:一套一百万元的屋子(现在上海的屋子至少是这个价),按假设二,每月租金就是5068元。换句话说,你为了住这套屋子,每月的现金流出是5068元(不盘算装修、物业治理等种种用度)。

    

    且不思量上海人均的收入水平和可支配收入(说明一点,收入和可用于流出的现金是两个看法),人人可以转头看看,你愿意花5000多元去租自己手中的这套价值100万的屋子吗?你以为你手中的这套屋子是否偏离了价值呢?

    

    这个案例主要是财政知识,实在我简化了资金成本和贴现率,由于完全根据投资学来测定资金成本和贴现率的话,太庞大了,而且这些书都是老外写的,即便算出来了,也不能完全相符中国情形。

    

    好了我们基本上把房地产投资中的财政和投资问题说清晰了,这代表的是理性的一面。但为什么另有人在高价买入呢?

    

    下面我们就来剖析非理性的一面。

    

    经济学有个基本看法,就是“经济人”基本假设,就是人是理性的,人是自利的。所有成熟的经济学都是以这为基础,这也就注释了为什么有时刻经济学会失真的缘故原由。由于我们周边的人不都全是理性的。一种原本就是感性的,他们喜欢凑热闹,喜欢起蓬头,喜欢人云亦云,喜欢随大流,典型的上海人(虽然我也是)。另有一种就是无知者无畏,这帮人上海话叫愣头青,喜欢四处乱撞,有时刻也能乐成,上海人说这叫傻人又傻福。另有一种就是赌性稀奇重的,似乎林语堂就形貌过中国人是最有赌性的民族,横竖有50%的时机,不乐成便成仁,老子20年后又是一条英雄,以是中国杀身成仁的稀奇多。

    

    我以前有个同事,月薪2000多块,最近就敢炒一套100万的屋子,我不敢说他是哪一种。横竖我是挺信服的,我就不敢。

    

    另有就是介于理性与非理性之间的。好比说,一个小伙子,要和自己心爱的人娶亲,女孩明说了,没屋子就免谈,小伙子明知道一套100万的屋子实在只值50万,但为了和自己心爱的人娶亲,他愿意出50万的溢价,这就叫做恋爱溢价,说明他们这段时间的情绪值50万。实在这和女孩子通过是不是愿意为自己花钱考察男孩子是不是爱自己是一回事。

    

    另有,中国人的心理很怪的。虽然,由于我是中国人,我能明白,但外国人就不明白了。以前,农民为了用饭和传宗接代把自己牢靠在土地上,生怕失去自己的土地;现在,城里人为了用饭、传宗接代和屋子把自己牢靠在每月几千块钱的人为上,生怕失了着落,自己却守着面值100万的大钞。

    

    现在突然回忆起林语堂的《中国人》,越想越想笑;再想想钱钟书的《围城》,也是越想越以为可笑。

    

    再看看上海的楼市,也是越看越想笑,就像看戏一样(滑稽戏?或者说是在看马路上骗子在骗路人,效果有个傻瓜老外——谢国忠去揭穿圈套,引得骗子和路人西瓜皮和烂香蕉伺候,哈哈哈哈,笑死我了)。

    

    原本想讲些应对上海楼市的投资操作方式,想想也不适时宜,列位看官也未必想知道,就算知道,在现在的环境下也未可可行,因此也不说了。就此为止。谢谢人人赏脸。

    

    若是有时间,我就写个剧本,形貌上海楼市的众生图和千奇百怪。再见。

    

    

    

    一早就能看到人人这么多回帖,着实是很喜悦,很喜悦人人对此感兴趣,这也就到达我的基本目的了。

    

    在此,也就前面同伙回帖中的一些看法,谈一些自己的想法。

    

    很同伙谈到若何学经济学理论,本论坛也有许多要求推荐经济学科目和一些经济学文章的。经由高等教育的同伙实在都对照领会了,在学校多数靠的是自学,这就要求我们一方面要有对照好的治学方式,另一方面也要有对照好的治学态度。10多年来,在商品经济的浪潮下,我们越来越浮躁,越来越功利,离乐成也越来越远。照样举索罗斯这小我私人吧,他原来是学哲学的,哲学是什么?哲学是研究若何熟悉天下的学问,是教给我们方式论的学问。哲学不学好,就很难把外面那些杂七杂八的经济理论学明了,他给了我们理论和方式的履历。另有就是历史要知道,记得《天下通史》的开篇就是这样一句话“历史不应该成为影象的肩负,他的简直确擦亮了我们的眼睛和灵魂”。我国5000年的历史就是我们的宝库,他给了我们实践的履历。毛 就是把中国5000年的历史和西方马克思主义的哲学理论连系起来,才创就了中华民族的崛起。人人,也许以为我在讲大原理,但事实就是这样,人人学西方经济学的知道,西方把马克思也作为经济学家,由于《资源论》是经济学的基础。在此我向人人推荐两本书,是复旦大学经济学教授洪远鹏的两本书,一本叫《<资源论>教程简编》,另有一本叫《经济理论对照研究》,席卷并剖析了近代西方经济学的大部门理论。确实是好书啊。不外话说在前面,估量人人买不到。我花了九牛二虎之力才买到的,从不外借。不虚心说,看完这两本书,人人的经济学理论应该就过关了。

    

    顺便瞎侃,真正在那专一做学问和有学问的人,基本就不喜欢抛头露面,乱说八道,就像我们的几位钱老一样。出来瞎蹦跶的,估量水平也有限,由于心态浮躁了,被利益整体行使。我国的强人多得很啊,别看不露面,都在那儿藏着呢。

    

    这实在也是我耐心写完这篇文章的第一个目的,引起人人学习的兴趣,教给人人一个学习和研究处置问题的方式,教给人人一个理财的看法。理财、理财,就是若何理性的看待你的钱财,你对它好,它也会对你好。

    

    有个同伙说我立意高,提升我了。另有的同伙对国家失去信心,也偏激了。我只是把自己这几年看到的和思索的问题如实地说不来而已。我结业后有幸去过许多地方,去了泰半其中国(行万里路,读万卷书,此言不虚啊,人人有空应该到各地去看看,别坐井观天),也有幸和各种企业老总交流。简直,我国的许多地方很差、很穷,制度也不完善,国有资产流失严重,心里忧伤啊。我都曾有念出国,脱离这伤心地。但这新一届 *** 给了我信心,不知道人人是否记得,温总理召开第一次记者招待会的几句讲话,我至今仍清晰地记得,他用两句词勉励自己(自己可上网查真实性),第一句是毛 的“雄关漫道真如铁、现在迈步重新越”,人人明白这意思吗?我是这样解读的,我国上届 *** 的改造和经济生长告一段落,现在我们要重新最先,改变已往的错误和填补不足,已往的就已往了,我们不要揪着已往不放,要着眼于未来。另有一句是“路漫漫其修远兮,吾将上下而求索”,就是说,我们强国富民之路(不是改造开放之路)还很长、很艰难,有外部和内部的种种阻力,我们要探索前进。人人还记得,这届政贵寓台作了若做事吗?大事我都记得,都是在填补已往的不足阿。若是头脑不苏醒的化,能做出这样的决议? 政治英明,总理经济睿智。我毅然从民营企业出来到国有企业上班,就是希望自己能出一份力。不知道人人是否还记得审计局局长李金华在新闻会客厅最后讲的话,“配合的事业能够使人发生忍受一切的气力,我们只管有许多难题,然则我们要面临这些难题,精神的气力是异常主要的。我们每小我私人都热爱我们这个国家热爱我们这个民族,我们对这个国家民族应该有爱心,另有信心,另有足够的耐心”。听到这,我热血沸腾,差点感动得流泪。网上许多同伙,总是埋怨这、埋怨那,都不是想坐享其成吗?若是每小我私人都坐享其成的话,那就谁都享不了。散户股民就是这样,希望国家来拯救自己,国家不拯救,就诋毁。说白了,虽然我也是股民,但我基本差异情那些股民,那些股民是什么?都是有钱有储蓄的人,没钱谁来炒股啊?你们见过我国9亿农民的生计条件吗?见过西部山区的穷苦民众吗?我见过!!他们比任何人都需要国家的辅助!!不说了。这实在也是我的第二个目的,就是我们要学会自力自主,自力的思索和面临自己的未来,不要把自己的所有希望寄托在别人,同时伸出自己的手来取援助他人。

    

    有位同伙说是我文中说的三年以后到达拐点,应该是由于2008的奥运会,另有说我在文中激励人人购置外汇,实在也是把人民币放出国门的途径,然则这样以后等到击退游资,rmb回到真实汇率水平的时刻,现实上买单的照样宽大人民。

    

    我不这样看。至于由于2008年,我都忘了。我前面实在已经说了,这位同伙一定没仔细看,三年是应为产物、行业和经济等周期性因素配合导致的效果。我这儿有一本《美国产业结构》这本书,这也许会告诉你周期是怎样发生的。另有就是我激励人人买外汇。我现在的资产结构可以告诉人人,是这样的:没有贷款,1/4种种外汇(实在也即是储蓄),1/4债券,1/2股票或存款(满仓的时刻是股票,空仓的时刻是存款,一年也许10个月是空仓吧)。人人也许会问,你显著说人民币有升值压力,万逐一旦升值,你不是亏了吗?我是这样思量的,第一,国家未必会让人民币升值;第二,人民币一旦升值,就将面临伟大的贬值压力,到时刻我只怕没有渠道(黑市风险太大)能快速把自己的人民币换成外汇,为此我讨教了许多做外贸的同伙,有没有快速换外汇的渠道,惋惜没有用果;第三,我也要为国家做点孝顺。就是这样简朴。这是我的第三个目的,就是告诉人人若何管好自己的钱袋子。

    

    原本我是想告诉一些人人若何在房地产商套利的设施,但怕一提及来又没完没了了。在此我就开个头,人人自己去琢磨吧。

    

    实在很简朴,就是行使所有权和使用权星散的设施。学过金融租赁的同伙也许明白,什么是融资租赁和售后回租。

    

    有想法,人人只管回帖,我异常愿意和人人交流。

    

    谢谢人人的捧场。

    

    由于以为论坛上的同伙专业差异,我也一直在思索怎么才气把一个庞大问题简朴化。直到我以为那是一个不能能的事。以是我决议把要讲的问题只管通俗化,而且只管顺便讲点方式论的器械。

    

    在上面,我之以是推荐人人看看哲学(主要是马克思主义哲学),学学历史(主要是西方经济生长史),由于这样我们才气把经济这个器械给搞清晰(很羡慕西方的教育模式,从小就给孩子贯注经济和财政知识)。由于我们生涯在一个经济社会,设计的时代已经由去了,以前我们靠设计分配,现在我们要靠人民币来购置商品。怎样使我们有限的人民币施展最大的效用,使我们获得最大的福利,这就是一个经济的看法。我们有许多人,包罗我们的父辈,由于这方面知识的缺乏,走了许多弯路,损失很大。我的许多叔叔阿姨、亲戚同伙,一辈子省吃俭用,在股票上栽了个大跟斗。买器械效用也不高,记得似乎是97年我们家装牢靠电话,排了一年多的号,花了4200多块,没过半年,初装费就了,半年损失4000块啊。97年啊,那时刻我研究生一年学杂费也就600块。能向谁伸冤啊?这就是不懂政策的结果,若是体贴体贴报纸和新闻,也许就不会这样了。

    

    以是说,我们学哲学、学理论就是要知道若何去熟悉天下、熟悉纪律,学习历史,就是为了要研究历史,领会现在,然后展望未来,才气现在做好决议,由于跟我们亲热相关的不是已往也不是现在,而是未来。

    

    那两本书希望人人能看看。简直是好书。

    

    说远了。实在我就是想让人人知道若何自力思索。自力决议,由于这天下能拯救你的就是你自己,你的怙恃终将先离而你而去,你的子女终将因婚姻也离你而去,什么是你的呢?也许找个能相依为命的人算是幸运的。

    

    现在主要往返覆以上同伙提出的问题和疑惑。

    

    问题8:能否穷苦楼主剖析剖析在广州现价能否买楼呢?广州楼价在未来三年会是若何的走势?

    

    对不起,我真的不知道。由于我不在广州,我不领会。我只知道广州要比上海强多了。我记得洪远鹏教授在《经济理论对照研究》剖析了什么器械决议了价钱。并剖析了许多西方经济学的价值理论。譬喻说盛行的供应决议价钱(也就是市场决议价钱),李嘉图的成本决议价钱,也包罗马克思的价值决议价钱。我是对照认同他的看法:价值决议价钱,市场调治价钱。由于价钱可以反过来影响市场,但不能影响价值。是不是有点艰涩或拗口啊?我想说明什么呢?我想说明的是,一个平稳的价钱充实反映了市场双方的供应关系,越长时间的平稳说明泡沫越少,也能体现价值的可靠性。一样平常来说,一个泡沫很少的市场,他的下跌空间是有限的。固然,有一点要注重,屋子是要提折旧的,统一套屋子稳固下跌是正常的。不知道我说清晰了没有。

    

    看到这没回覆,那位同伙可能以为我是个理论家,没有正面回覆问题。实在由于,我不敢,我不是权威。我猜这位同伙需要的是某个权威的人士发句话来帮他壮壮胆,就像许多股民喜欢听所谓的专家(股评家)先容后去买股一样,实在这天下有什么权威。想控制天下的人都死光了。

    

    问题9:投资实务黄金要比外汇少担不少风险

    

    对此我是有点疑惑的。倒不是由于我不投资黄金,而投资外汇。由于学国际金融的同伙们都知道布雷顿森系统这个器械,就是实现美元与黄金挂钩,这个系统溃逃后,就脱钩了。现在的国际钱币名目是牙买加协议后形成的名目,也就了黄金官价,黄金作为国际钱币的作用也就大大削弱了。以后也就仅仅作为一种贵金属(商品)来生意,在黄金生意市场上可以自由生意,说白了平时也就和铜没什么区别。除非人民币溃逃(我指的溃逃不是大幅贬值,而是人民币由于战争或政权推翻等因素失去信用,失去流通的基础,人人应该知道钱币具有流通性、强制性等基本属性吧?),否则黄金就是一种商品,之以是作为国家外汇贮备由于容易保留和价值高而已,譬喻说当国家外币外汇贮备由于游资撤出而溃逃(如东南亚),国家可以通过向国际市场出售黄金来换取外汇,来行使支付。这就是黄金的用处,以是你可以瞥见在中央人民银行的报表上,黄金是归在外汇贮备这一块的。另有一个用处就是用来吸纳储蓄和钱币,譬喻说 *** 在海内出售黄金,许多人民币就接纳了,流通在市场上的钱币就会削减。因此,我以为在人民币不溃逃的条件下,黄金就是一个商品,而且是一个投契商品,没有收益价值(不会自我增值)。外汇至少另有利息,我是这样看的。黄金也有涨涨跌跌,没有只涨不跌的。若是说它保值,也许是由于经济总量越来越大,对它的需求量也会越来越大,但它是一种稀缺资源,物以稀为贵吧。实在说白了,都是名义负利率惹的祸。否则老国民也不用想什么保值了。

    

    问题10:大学生读财政治理,出来干什么,岂非纯粹做帐吗?随着会计电算化的不停完善,电脑操作远胜过手工操作,叹息财政治理专业结业的人干些什么。楼主能否指点,我以为这才是我感兴趣的,做自己感兴趣的事,我以为才有生长前途,谢谢。

    

    这位同砚不要妄自微薄。刚进大学吧?否则不会搞不清会计和财政的区别。财政是企业治理、项目投资、资产治理的基础。其余不说,我在全文里讲了那么多制度,不知道人人是否明白的制度是什么?国家有林林总总的财政制度。由于敏感,只说一句,制度是上层修建,是有阶级性的。

    

    问题11:我买了一套北京东四环的屋子,现在的市场租金是2500元,但我所支出的月供是2400元(这里不含物业、取暖和费),以是我的衡宇成本应是2800元,逆差300元,我想叨教我这笔生意合算吗?这种投资算是乐成的吗?

    

    我不是很清晰是否乐成。第一,我不知道你的财政状态,你的资金性子;第二我不知道你的成本组成,你要月供若干时间;第三,我前面举的海南同伙的例子,用的资金成本只是估算,还不是稀奇细腻,仔细的同伙可以发现,银行盘算你的月供用的是月利率,而不是年利率,而且我在盘算月收益率的时刻,没有盘算装修、入住费、维修基金等前期一次性投入(学财政的知道,牢靠资产大修发生的用度是可追加牢靠资产原值的),也没有追加物业治理费(由于每个小区的物业治理费率是差其余),最终的效果5068元是偏小的;第四,我用的贴现率和资金成本用的是我国已往十年的平均值,但70年未来是否是那样,还要事实证实,有10%的误差是正常的;第五,你听说过由有哪个企业,哪个投资项目的限期会盘算70年的?一样平常的项目40年(如西气东输等)就很长了,70年,你有时机看到效果吗?

    

    迎接人人继续讨论。拍砖!

    

    看了人人的回帖。以为有点痛心。我希望人人能仔仔细细地把帖子看完,看小说一样浏览,许多苦心都白费了。也可能由于帖子是我写的,我知道为什么这样写,照样有可能我没讲清晰。

    

    这天下,林林总总的声音多得很哪。我国改造开放和连续生长中各个利益整体的声音少吗?你知道他们为什么发这些声音吗?迷雾、尘烟早已使我们不能看清晰这天下了,前进的偏向已被遮掩;喧闹和浮躁也使我们的耳朵失去了功效,真理的声音消逝在壮大的权威眼前。我们现在该怎么办?记得鬼话西游中至尊宝变身为孙悟空前说了这么一句话,意思是:当我专心眼看天下的时刻,这天下才看得云云的清晰。我们学知识,学履历,就是为了破除愚昧,实现自在天下向自由天下的升华。

    

    但我们的同伙似乎希望别人送鱼给他吃,而不喜欢自己打鱼吃。在此,我有需要再次澄清一下经济学是什么?

    

    西方经济学是一门实践的理论,简朴的分成宏观经济学或微观经济学是不合适的,而且经济学有林林总总的派别,都各自从差其余角度来论述自己的看法和想法。得了个诺贝尔经济学奖就能称作是权威?效果呢?前苏联听了诺贝尔奖得主的话,溃逃了!!!受苦的是谁?老国民!!什么是权威?这届 *** 讲得好,站在老国民态度讲话的人就是权威。说远了,不应说这些的。

    

    西方经济学的各个派别都有各自的靠山,若是我们脱离其靠山来直接剽窃或沿用他们的理论,无疑是南辕北辙,其效果是十分严重的。我们现在有些所谓的经济学家(中国没有经济学家)翻译了外洋几本书,综合揉捏一下,就称自己的了,自称为经济学家,不看也罢。一小我私人一辈子能看若干书啊?以有涯随无涯,怠矣。我也就看过那么几本书,我也从来不研究,由于我不是学者,我只要知道大致的头脑是怎么形成的就可以了,然后看看我是不是能把他连系到自己的生涯现实中来。至于樊纲,我一本书都没看过。中国所有的经济学著作,我只看过前面推荐的那两本,并仔细看了。

    

    实在我讲了那么多制度,跟制度经济学的制度两个字的寄义是差其余。我讲过了,制度是上层修建,是有阶级性的,是执法律例、是规则。未便深讲而已。

    

    掏句心窝子的话,中国最苦最累的活是什么活啊?是总理。他妈的那活简直不是人干的。说白了,我们现在这个总理是中国开国以来最卓越的总理了,居然另有心怀叵测的人诋毁他,人人给点支持。快70的人了,没强烈的责任心和党性及为国为民的意识谁干啊?我就听说有个副总理入选前死活不愿上任,各样推托。固然,有责任心和党性是不够的,要害还要有能力,否则只会使我们走弯路,目的是好的,效果是坏的。不说这个了。

    

    说白了,人人能好勤学习,专心看天下。

    

    至于那位同伙的就业问题,我以为不是个问题。我的同砚学会计的,就去做投行了,现在是保荐人。要害在于你怎么放置自己的职业生涯和人生目的了。许多器械是进入社会才学到的,只有社会才给了你实践的时机,才使你有用武之地,不要畏惧,勇敢地面临一切。就向毛 说的,难题像弹簧。希望你走好。

    

    实在我们现在面临的最大难题是什么?说白了,是名义负利率,所我们有保值的需求,但由于我们国家投资渠道的缺乏,伟大的存款和资金没有出路,现在是病急乱投医了。前面我已经说了,屋子没有保值价值(从偏激一点的角度来说,就譬喻大米,你明知道大米会涨价,你会买大米来保值吗?由于大米会霉烂,不能像黄金一样永远保留,屋子也一样,3年房龄的屋子和10年房龄的同样屋子,哪个更值钱呢?);黄金有一点,但不大;外汇等同于存款,也有贬值压力,但给我的是心理平安;股票是很好的选择,但制度欠好(人人不能能都是股市能手,实在我再将房产投资的时刻把股市投资的基本原理也顺便说清晰了)。债券相对保险,但收益率不高,要害照样心态问题,我们的老国民穷的时间太长了,暴富心理严重。在近阶段,我小我私人以为我国的经济由于多年的问题,情形不是很好,因此保持资产适当的流动性是需要的。另有一点,就是我经常说股民的话,就是真正当股市时机来临的时刻,自己已经弹尽粮绝了,眼睁睁的看着敌人把自己的阵地占领,把自己掠夺一空。现在应该把风险放在第一位,收益放在第二位,等别人打得差不多了,形势也看清了,自己再上去扫除战场。流动性越好的资产风险也越低。

    

    就说这些。

    

    晚上一回来,就瞥见有个同伙挑了个错。真好,看来是认真学习了。是我打错了,另有些错别字,发完贴才瞥见,可是无法修改,请人人见谅。

    应改为:

    动态剖析:自有资金,由于资金成本随利息更改而更改,设70年内加权平均存款利息为5%。

    A=50000/(P/A,5%,70)=50000/19.3427=2585/年=216/月

    就是说,你每月的租金收入不低于216元就可投资。

    

    之以是取5%。主要是思量,我国在已往近十年的加权(以时间是非为权重)平均存款利率为5%左右。

    

    为了表彰这位同伙,我就把这个问题只管讲清晰吧。按理要收授课费。:)

    

    简直,仅仅以此为依据,也是不充实的。在讲这个问题之前呢,我们需要补补课,第一堂课,就是要把投资学的一些看法讲清晰。我们现在应该都知道,我们用来购置屋子的资金是有成本的。这天下上任何资金的使用都是有成本的。譬喻说,你用来买房的100万中,30万自有存款,70万贷款,自有存款的成本就是原本你每年应得的银行存款利息(叫作时机成本:即你为了获取某种收益而必须让渡的那部门收益),贷款的成本就是你的贷款利息。讲到这,买期房的同伙应该发现,由于自己付款和收房快要有1年半的时间,实在房产商把一部门的资金成本转嫁到了你身上(30*2%+70*5%)*1.5=6.15万,这就是现房和期房的区别。为什么说这个问题呢?我就是想告诉人人,资金的使用是有成本的,而且差异泉源资金的成本也是差其余。前者我们叫做权益资源成本,后者叫做债务资源成本。

    

    好,现在我们应该搞清晰了,我们的资产是有成本的。那怎么来权衡我们资产的成本呢?先说债务资源成本,由于我们不是企业,不用缴纳所得税,以是我们的债务资源成本要简朴的多,就是我们的贷款利率,现在是5.31%。(企业里做投资剖析的同伙,就没这么简朴了哦,别生搬硬套)。再说权益资源成本,这就相对庞大得多得多了。由于我们无法对未来的风险做出准确的展望,而且我们每小我私人自身情形的差异,对收益的要求也差异。(譬喻说,我有一个很好的股票,我预计每年能获得10%的收益,为了买房,我必须卖掉股票,为此,我的权益资源成本就是10%;其余同伙只能存银行,他的成本就只是2%;有的把国债提前卖了,他的成本就是3.8%,这仅仅是时机成本的看法)。用来测算权益资源成本的模子许多,常用的有资源成本订价模子(CAPM)、因素模子(单因素模子、多因素模子)、风险溢价法、套利订价法(APT)等。但多数以无风险收益为基础,并在此基础上加上一个风险收益而已。现在人人知道我为什么用存款利率来作为权益资源成本了吧?在现实上,一样平常我们的收益率要高于存款利率,我用存款利率作为贴现率主要为了盘算利便,现实上低估了,买方的同伙每个月真正的租金支出现实上要高,要高于5068元。在我国,利率就是无风险收益率。

    

    为此,我就顺便讲一下我国的金融系统吧。这就是我们要补的第二堂课。我们用了许多美国的经济理论和企业治理理论,在宏观经济和金融治理上也生搬美国履历,但为什么得不到应有的效果呢?仔细的同伙可以发现,温总理上任后作的一件最大的事情就是金融体制改造(他原先是中央金融工委的主任)。美国的无风险利率是什么呢?是国债利率,由于只有国家作担保才气把风险降到最低,美国的商业银行都是企业行为,利率执行市场化,小银行的利率要高于大银行的利率,由于小银行的抗风险能力要比大银行低,凌驾的那部门就是风险溢价,西方的银行是要停业的(如英国的巴林银行)。因此,美国商业银行的利率要比国债利率高,现在人人发现区其余吧?有心的同伙会发现,这正好跟我国相反,我国的国债利率要高于银行利率。为什么呢?说白了,我们的商业银行基本不能算是企业,而且我国也没有完整的《停业法》,利率市场化历程也很慢。然则人人可以发现去年央行为应对券商停业出台了关于问题金融机构小我私人债权对于的一个文件,详细叫什么我忘了,10万以上按9折收购。现在人大也要准备出台金融机构停业法。现在人人应该猜到 *** 的政策走向了吧?把钱放在银行不再万无一失了。国债利率和银行存款利率到倒挂的征象,一定是要改变的。什么时刻能完成,就要看 *** 金融体制改造的速率了。(以是顺便说一句,我们在运用西方的理论和模子的时刻,一定要思量我国的现真相形,我念书的时刻,若是不用国债利率,问题就算做错,先生机器啊。)

    

    就现在而言,我们的老国民照样存银行的多,随意我照样用存款利率来作为无风险利率的,若是用国债利率的话,高位买房的同伙 *** 更大了,怕他们受不了。

    

    以是我小我私人以为,整个金融系统的改造(银行存款利率和国债利率倒挂征象消逝)至少需要5年,而且即便云云,我国的老国民可能照样存银行的多(像我怙恃,着实完全信托国家,信托银行)。以是,我以为用银行存款利率来代表权益资金成本照样合适的,由于只要你的钱存在银行,你就能拿利息。

    

    好,基本上把这问题回覆清晰了吧?那位同伙,你看懂了吗?

    

    睡不着,就再回覆个问题吧。

    

    看来,人人照样异常体贴房价的走势的。外面的声音许多,有时刻我看到那些文章和电视只想笑。前天,第一财经的财经开讲,采访个专家,讨论铁矿石上涨对房地产的影响,又在唱。做房地产的同伙都知道,制作成本在房产成本中的比例是很低的,最大的是土地成本。论坛上有做房地产造价工程师的,可以出来说说,每平米的屋子能用若干钢材啊?而且铁矿石上涨70%,不即是钢铁成本也要上涨70%,宝钢、武钢早宣布了,上涨300—500/吨,10%左右而已。成本能长若干啊?笑话。而且许多文章的作者简直就是瞎说八道,说建材涨了,土地涨了,房价就该涨,这是什么理论啊?强盗逻辑。我来告诉人人这个理论的出处吧,是李嘉图的理论,这个理论早被西方经济学家和马克思批得体无完肤了,没想到跑到中国来借尸还魂了。还真能把我们的老国民唬的一愣一愣的,以为自己都是赵本山哪?

    

    关于订价的理论许多,从实践来看,现在最好用的就是两种,市场订价理论(即供求关系决议价钱,凭证供应双方的气力对比,我们可以研究得出价钱走势,为我们投契提供依据),价值决议理论(即商品价值决议价钱,凭证价值的转变来权衡价钱,我们可以研究得出价值中枢,为我们投资提供依据)。其他的理论,不看也罢。

    

    说白了,我们的那些财经记者看过什么书啊?懂什么经济理论啊?只不外会拍拍脑壳、胡拼烂凑而已,那些文章不看也罢。我推荐人人个网站:,这个网站还不错,把那些二手房的收益率都列出来了,人人可以去参考参考,从那儿人人也可以看出上海房地产的泡沫大致有多大。

    

    至于上海房地产的走势,实在我不说人人也都知道我的看法了,看空的。我在本论坛的另一篇文章上谈过自己的看法,房价下跌的幅度在30%—40%。只不外无法展望需要连续时间。

    

    跟贴的在那儿讨论汇率的两位同伙就不用再争了,没多大意义。都站在自己的山头看景物。那问题太大,对我们理财意义却不大。我们只要看政策,今年升值的可能性到底有多大?看来没有。

    

    好了,不早了。就到这儿。

    

    今天忙,没空看帖。晚上回家急遽看了一下人人的回帖。心中却正如“绝对原创”那位同伙所说得那样,真的力有未逮了。这位同伙也委实真了不起,我仅仅是提了一下铁屋子的故事,他就能猜到我要做什么。实在这个故事,事情后我跟许多人提过,我也一直想知道这个故事的谜底。实在,把天下看得太清晰未必是好事,记得有个影戏里,由小我私人去配眼镜,近视眼嫌眼镜度数配浅了,效果那配镜师傅回覆说:看得太清晰,小心头晕。深刻啊。有时刻以为自己照样混混沌沌的好。人这个动物也怪,当不懂的时刻什么都想知道,知道了才希望什么都不知道。结业后看了太多的器械。其中一件就是,眼睁睁的看着故事从2245点跌到1300点,在外面“正常调整”、“反转”、“政策性大底”的声音中,只瞥见股民同伙们一批批的倒下,弹尽粮绝,其中不乏骁勇善战者。忧伤啊!我也未能幸免,但我能实时总结,并终于在2003年底,把亏损所有补回来。总结履历,回忆已往,真为自己的稚子感应可悲。往后,我用自己的心看天下,并坚决做个聋子、瞎子。现在,股市的那一幕,真真的又在眼前重演。我刻意要当一回鲁迅,只管我的声音是云云的微弱。

    

    真的很羡慕谢国忠,他可以把自己想的如实地说出来,做个忠实的人,而且另有一定影响力,能发出对照强有力的声音。而我却只能,躲在论坛里,偷偷摸摸地说几句心里话,还不敢多说,怕说错,引祸伤身。上周,就有个同伙打电话给我,凭证这篇文章认出了我。我只能加倍小心了。

    

    然则,为了能多叫醒这个屋子里的同伙,我必须声音大一点。而且,我再重复一次,我想让人人知道的是方式论,是熟悉天下和客观纪律的方式论。举个例子,有人在马路上行骗,我上去揭穿了谁人魔术,那骗术着实太多,我不能能一个一个去揭穿,我只能交给那些路人自己去识穿骗术的最基本的手段。这就是我的本意。

    

    还记得我让人人多去学一些马克思的哲学和历史吗?那是熟悉纪律的一些基本方式。谁人对许多同伙来说太死板了,我会举一些例子只管生动地把那些器械描绘清晰。

    

    既然前面那上海的楼市来举例,那我就这个话题继续。在前面的正文内里,我有意隐去了上海的基本面和手艺面,一方面是不敢说,另一方面,即便说了,人人也培育不出方面的能力,由于人人的专业靠山都是差其余。

    

    首先我们要来熟悉我们所处的这个环境。不领会历史就无法领会我们现在所处的环境,不领会开国后的历史就无法领会我们所处的时代靠山。人人都知道我们正处于由设计经济向社会主义市场经济的变化时代。这个时代,时机许多,但危险也许多。我们一定要清晰地熟悉自己,在这个变化的时代,我们永远是弱者,不管是股市、楼市照样其他市场,我们没有能力和这个环境抗争,我们只能去顺应这个环境,外面发出的种种声音,我们只有被悦耳的权力,但怎么听,也是我们的权力。今天,人人看到上海市 *** 出台了什么政策吗?袭击房产投契,珍爱通俗购房者利益。这就像当初说国有股减持是特大利好一样。这是外面上的,是媒体宣传的声音,但底下是什么呢?这是我们要思索,并要看清晰的。

    

    人人懒,不愿思索问题。那现在我就来提人人解读一下近期的新闻吧:

    

    1、期房限转:这个例子我在前面说过了,类似于给上市的股票加了个锁定期。出台的靠山是什么呢?也是要袭击投契炒作。现实效果呢?削减了供应量,由于我们买的屋子都是期房,由于投资的房产不能即时脱手,即是当期的供应推迟了,推迟了市场压力,(不知道人人看懂没有,炒股票的同伙会很容易明白)。我一个同伙,03年在联洋年华买了4套屋子。元旦才交房,资金压了一年多,心中谁人怕啊。

    

    2、今天出台的税收政策:意味着什么呢?意味着把部门刚交房的房产上市时间又往后推迟了一年。否则必须增添你的成本。举例:我同伙03年联洋买的4套屋子(贷款),由于期房限转,推迟了一年挂牌出售,今年一月交房,今天出台政策一年后才气免交三税。人人现在应该看明了了吧?今天这个政策针对的是什么呢?是已经由期房转为现房的那些屋子。这个政策的作用是什么呢?人人也应该看明了了,希望那些人为了免交税而在一年后再生意,以阻止对现在的房地产市场袭击太大。(上海的同伙可以去上海看看,今年有若干期房要转现房)。

    

    这两个是 *** 的声音,为什么要这么做呢?不用我说了吧。我们再来看看开发商的声音。

    

    3、上周刊登新闻刊登几百号民工排队购置南外滩每平米20000多的高等住宅。可笑啊。真会有人以为求过于供,人人抢吗?我看到的是开发商心里的恐惧。就像是2200多点的时刻,有个上交所的向导到我们公司作形势讲述时张扬,昔时要到3000点。(我一辈子都不会遗忘谁人家伙的嘴脸)

    

    4、大量开发商在房地产网上生意做假。开发商行使撤单等手法抬高价钱,虚组成交量,其中不乏世贸滨江花园这样的着名楼盘。为什么呢?若是求过于供的话,需要这么做吗?上海的同伙去世贸滨江花园看过没有,交了若干套房啊?我来告诉人人,房地产网上生意只是一个用来诱骗购房者的一个工具而已。由于大量网上成交和取消,造成了成交量和价钱的假信息。(比股票都不如,股票至少成交量不能造假)。

    

    受骗的人真多啊。我的同事们也坚信不疑,我也不会坚持去说服他们,由于跟我无关。

    

    现在我们来听第三个声音。专家和媒体的声音。

    

    5、中国房地产没有泡沫。依据呢?国家数据。没错,若是凭证统计局的数据来测算的话,简直,泡沫简直不严重。这儿我一定要对那些大学结业的同伙说,我们在运用一些数据、指标和模子的时刻,环比、同比的差异,等等。一定要清晰的知道这些指标是怎么得出来的。好比说,CPI的组成是什么你知道吗?否则这些数据是极具诱导性的,会导向你走向错误的一面。我前面曾说过,中国整体的情形就是上证指数,都会或地方就是个股,上证指数是由所有的个股组成的。你以为在西部的一个小墟落或小城镇的房地产有泡沫吗?要知道中国有9亿农民生涯在农村。

    

    6、成本的上升会促使房价不停上涨。这个问题我已经回覆过了,这是李嘉图的理论。怎么来的呢?我照样来注释一下吧,利润=价钱-成本,这个公式永远是对的;转换一下,利润+成本=价钱,这个对吗?外面上看,没错啊?小学时侯先生就教过了。这就是行使人们熟悉的误区了。学过哲学的同伙知道,这是不确立的。为什么呢?由于,时间具有一维性(这是第二次讲了,正文里讲过了)。人人把利润、价钱、成本准时间排一下序,应该就明了了吧?(成本代表的是已往,价钱代表的是现在,利润代表的是未来)数学是不讲时间性的。

    

    好了,我举了三种差异泉源的声音,他们的配合点是什么呢?我不回覆了。

    

    现在人人应该有所熟悉了吧?为什么差其余声音会有云云一致的指向呢?利益使然!!

    

    回过头来看看我们自己吧。我们处于一种怎样的职位呢?记着,永远记着,我们是弱者,就由于我们是弱者,以是我们要时时珍爱自己。不要把自己的未来和幸福生涯寄托在别人身上,股民的现场应该就已经说明这个了。(我不知道银广夏什么时刻能从现在的1.5元涨回37元,我的同砚是否有解套的可能)

    

    这样去剖析,有的同伙是不是会说是不是太累了啊?有需要吗?而且我也不懂经济。那我来教人人一样简朴的判断方式。(学哲学的同伙很少受骗)人人在马路上都遇到过骗子,骗子为什么能乐成呢?说白了,骗子都是很好的心理学家,他充实行使了人们的弱点。贪心!!举个例子:股评家和楼市唱多的同伙说这个股票或上海的房价会上涨30%,假设这个条件一定确立,那应对这个条件合理的反映是什么呢?我就不用做股评或写文章了,我倾我所有并倾我所能去乞贷买股或买房,由于这样我最大化我的盈利。他们做了吗?他们为什么不做呢?由于他们是理性的,而谁人假设不是理性的而且不能能确立的。那他们为什么要这么说活这么做呢?一件不合理的事情后面一定隐藏着不能告人的目的。(学哲学的同伙一样平常很少受骗,就是这个原理,以是说学哲学的同伙也容易乐成些)。价钱为什么会上涨呢?实在说不定就是你自己推动的。

    

    我说了这么多事实想要说明什么呢?是房价有泡沫吗?不是。这不是我的目的。我要说的是,事物的生长是由其自然的客观纪律的,人可以影响它,但不能改变它。我们所需做的,就是去熟悉这个纪律,判断其合理性,不合理的背后又隐藏着什么?然后再决议我们该怎么做。

    

    顺便回覆一个同伙的提问:

    

    原文:100万贷款,5%的贷款利率,限期20年,用购房者用得最多的等额还款法,每月还款6600元叨教:这里的6600是若何算出来的,小弟对经济学着实是完全不懂...

    这个你随便找一个能盘算贷款月还款的网页,自己去算一下就知道了。

    

    另有一个问题,我要澄清一下,许多网友引用我说拐点的来临要三年。我没这么说,我没有这个本事。三年的判断是有个大条件的(外部环境不能能静止不动)。澄清一个看法,拐点涉及两个维度,一个是价钱,一个是时间。价钱一样平常是可展望的,但时间展望是异常难的。

    

    好了。今天就说这些。我似乎也被这篇文章套牢了。

    

    谢谢人人捧场。怎么没财政方面的专家帮我回覆回覆哪些问题啊?看来还只有自己着手了。

    

    问题12::偶想问的是,若是真有大量的负资产人泛起,数目到达足以影响形势的水平, *** 会怎么办?不会泛起形势失控的事态吧?偶所看到的一些事例是,现在海内银行应付那些无法送还贷款的人设施很少,不能直接把贷款人驱逐出抵押的房产,地方 *** 为了稳固也响应需要银行不能接纳过激的措施。会不会从某种意义上讲, *** 也是偶们的人质呢?——丁引

    

    这位同伙问得好。既然说是人质,我想首先要区分谁是弱者谁是强者。制度既然是有阶级性的,作为上层修建,固然也是为一定阶级或阶级服务的。我一直回避这方面的内容,就是不想多说。由于初中、高中和大学的政治课,我们早学过了,我也没需要再多说。我们在学执法、律例等制度文件的时刻,一定要知道制订者的起点和驻足点是什么,只有这样我们才气更好的明白和运用。这器械谁学得好就能被谁所用。你娶亲前看过婚姻法吗?你签合约前看过条约法吗?你看过民法通则吗?知道点执法是有利益的。在动拆迁中,那么多钉子户,不是每小我私人的下场都是好的,还不是乖乖的要搬走?老国民是一盘散沙,你以为你能成什么天气,能跟 *** 作对?

    

    问题13::楼主,有两个问题我想问一下,由于刚入门,肤浅之处请不要笑话。第一,市场是否会在 *** 政策的干预下驱动租金大幅上涨,以期更趋近房价。虽然涨幅可能有限,这样会造成在上海就业成本的进一步增添(纵然是租房)。第二,在你的盘算模子中似乎没有思量每个月收到的房租成为现金流,又可以有进一步的收益(好比存在银行里)。可能表达的不太清晰,不知道楼主有没有看明了,谢谢!——dragonlea

    

    先回覆第一个问题,我们先一定要知道决议价钱的因素是什么,一种是行政订价,另一种是市场订价(供求关系)。决议租金的是什么呢?应该是市场, *** 若是要干预,也必须通过影响供求关系来施展间接影响作用,而不能直接通过行政手段来干预。从现在来看,没有人住在马路上吧?我们也甭冀希望睡在马路上的同伙来帮我们增添需求。这说明什么呢?说明在现在的价钱系统下,供求到达了平衡(不管是租照样自主)。前面我们讲过了,从投资学的看法来说,是租金价钱决议了当地的房地产市场价钱。而不能倒过来说房价决议租金(不懂这个局限的先去把自然辩证法学好)。而租赁价钱是受租赁市场的供应关系决议的。不明白就去看产业组织理论这本书。就业成本的增添与否要看CPI指数,西方经济学理论和马克思都批注白了,劳动力价钱就是要维持劳动力基本生涯的用度,因此,在一定水平上,劳动力价钱指数可以用CPI来示意,这两个指数是同步的。CPI中包罗租金价钱,但不包罗住房价钱,住房是归在牢靠资产投资项中的。现在我们也可以明了一个看法:住房消费不是消费,而是投资。

    

    再回覆第二个问题:第二个问题很稚子,由于看得出来你对财政一点看法都没有。但没关系,不懂的器械搞清晰,我们就懂了,我们又向自由天下迈进了一大步。我们在做投资剖析决议中,一定要寻找一个坐标点,举行同步对照才有意义。我盘算的是现值,就是把所有资金都折现到现在这个时间点来决议,是以起点为依据。你说的是终值看法了,是以终点为依据。但效果是一致的。为节约时间我就不多说了。有空找本财政治理书,把钱币的时间价值搞清晰就行了。(搞懂什么是复利现值、复利终值、年金现值、年金终值就行了)。

    

    问题14::然则我想对于楼主的这句话,讨教一下:“另有就是我激励人人买外汇。我现在的资产结构可以告诉人人,是这样的:没有贷款,1/4种种外汇(实在也即是储蓄),1/4债券,1/2股票或存款(满仓的时刻是股票,空仓的时刻是存款,一年也许10个月是空仓吧)。”我想问,您的外汇是存在那里?是在海内的银行吗?若是是这样,风险是不是和存人民币差不多?——colario

    

    我的外汇存在中国银行。我不知道你指的是什么风险?指的是银行的信用风险?若是是的话,那我前面已经说了,在中国银行利率是无风险利率,现在银行存款是由国家作担保的。外汇的风险不是信用风险,主要是汇率风险,由于汇率颠簸而引起自己持有的外汇增值或贬值。我看不到这有什么风险。我只不外不愿意把手中的外汇换成人民币,前年我就由于怕人民币升值而把所有的外汇换成了人民币,至今还痛恨呢。仔细的同伙应该知道买入价和卖出价是两个价钱。

    

    问题15::为什么中国的外汇贮备会影响黄金价钱和油价?——属鼠的猫

    

    我没这么说啊。谁影响谁啊?黄金价钱和油价受市场影响,由市场供求关系决议。他们价钱的颠簸反过来影响我们的外汇贮备。换句话说,就是,我们的外汇贮备数目虽然大大增添了,但含金量却大大降低了。

    

    问题16:作为一个未购房又准备购房者,自身的期望也许影响了部门判断,希望能获得楼主及列位大侠的指点。——ice2fire

    

    在差其余都会,差其余外部情形,差其余财政状态,差其余生涯追求,都经形成差其余选择。就由于有多样性,以是我们的天下才厚实多彩。天下观决议我们的人生观,而人生观又决议了我们的价值观,我们每小我私人都有评判对与错、是与非的价值观,怎么做,就看你自己的了。

    

    问题17:“现在,影响黄金价钱涨跌的因素主要有三个:一是美元汇率,二是国际原油价钱,三是国际黄金供求关系转变。”讨教这句话怎么解?另外最近投资了纸黄金,不知道和实物黄金比,哪个更宜投资(或者说投契)?

    

    这个问题我回覆过了。海内金价受国际市场价钱影响,但由于我国的市场开放度不够,海内也没有好的生意市场,没有订价权,较洪水平的受海内供求关系影响。可参照铜的走势,但其生意远没有铜充实。纸黄金和黄金在本质是一回事,生意场所差异。实物有使用价值,纸黄金就没有,只有投资价值。

    

    

    问题18:是不是 有句话叫做:国泰 *** 淫,国危 *** 振?若是思量一下民族的自我修复能力,是否危急早些到来好些呢?顺便问问楼主,交大里能否借到你说的那两本书呢?《<资源论>教程简编》《经济理论对照研究》

    

    我可从来没有希望危急早些到来的想法。危急的到来时不易人的意志为转移的,但可以有差其余显示形式。譬喻说地震,一个7级地震,可能和几千个4级地震的能量一样,但后者要缓和的多,对人类的影响也小得多。最近主要看是否我们有能力把这种危急的释放控制在可遭受的局限之内。

    

    我不知道能不能借到。我是在石家庄出差时恰巧遇到的,而且只有最后两本。

    

    在此,谢谢人人的讨论。

    

    信托我们的党是不会错的。但不要把中央和地方 *** 混淆起来,他们有差其余利益取向。改造不能能照顾到每一小我私人,只要大部门人得惠就算不错了,不要太苛求了。big is beauty。改造必须有牺牲,总不能因噎废食吧?

    

    CPI是否可信,我们照样要分清局部和整体的看法。我们国家很大,生长很不平均。(不像西方国家,生长很平衡)。几年前,我去郎木寺(甘肃和四川接壤的一个小墟落)的时刻,那地方基本上是自给自足的,石油、钢铁、煤炭涨价跟他们有什么关系?他们用不着。一个村也就两三辆农用车,电灯都很少用,吃的都是自己种的和养的。这类与世阻隔的地方在我国多的是。他们的CPI由于三农津贴说不定照样负的呢。但这跟你有关系吗?以是我们看器械一定要周全,不能用局部来取代整体,但也不要用整体来替换局部,这种态度自己就是不科学和不严谨的。至于别人为什么要拿它(CPI)出来说事,其目的你自己去想吧。(固然我国的统计数据向来是禁绝的,为什么呢?也自己去想吧。)

    

    转贴我并不介意。熟悉我的人事实少少数。

    

    理财入门很简朴,其着实文章中我也讲得对照清晰了。一是要有熟悉能力,即看清晰你所处的环境和自己;二是要有一定的方式和理论,财政知识(钱币的时间价值,钱币的成本等等)等;三是一个优越的价值观和心态。

    

    考。照你们这种问法,我肚里那些存货看来是留不住了(原本想留一手的)。算了,再扫扫股盲吧。点到为止。看你们自己能不能融会了。

    

    在正帖中,我说过炒股是磨炼投资能力的最好设施。它需要多方面的素质,不仅要有经济、财政能力(专业素质),还要有优越的心态(心理素质)。固然还少不了政策的跟踪、展望能力(就是政治素质)。一样平常散户都没有,不是缺这就是缺那,以是赢钱很难题。

    

    我们要明了,我们来到一个市场是要赚钱的,不是来交学费,投资和投契都能赚钱,我们都可以做。不要以为这个市场欠好,制度不完善,都是投契分子就不做了。我们既要做投资也要做投契,目的就是一个,赚钱。但投契和投资是两回事,以是需要差其余心态和操作,剖析方式和决议判断也纷歧样。正帖里我提到了一些,人人自己再去看看。我这个就不多说了。再多说一点没有的,要协调好风险、收益、成本。照样主要回覆谁人同伙的问题吧。

    

    问题19:前面提到牛市时新股上市被以为是利好而熊市时新股上市则通常被以为是利空呢?

    

    实在很简朴,牛市时新股上市被以为是利好,一方面一定量的新股上市的同时有更大量的新增资金被卷入到这个市场来,新增资金成为推动股价上涨的新动力,另一方面,新股上市的同时,由于刊行政策的制度约束,新股是对照涣散的,增添了股票的流动性,喝啤酒的同伙知道,泡沫是在快速流动中发生的,股价也相对松动。熊市时新股上市则通常被以为是利空,由于由于股市低迷,没有新增资金接盘,供应的气力大于需求的气力,另一方面由于原有股票持有者套牢水平高,不愿脱手,资产固化严重,新增股票也会快速固化。IPO跟增发、配股有点区别。实在真正的缘故原由照样在于,散户的心态是买涨不买跌。越涨流动性越好,泡沫越大,越跌他越不买,也不卖,资产就固化了。绝大多数散户都是在放量上涨和缩量下跌中套牢的。

    

    问题20:买股票到底是完全通过投契(低买高卖)赚钱呢照样通过股票自己的增值获得分红?另有股票的升值是靠需求推动的照样靠股票自己代表的产业增值推动的呢?

    

    

    这个问题问得真好。把股票的实质说出来了。理论上讲,股票有自我增值能力(蓝筹股,中国股市上那么多烂股票不算),以是随着不停盈利它可以不停推动其价值中枢上移,从而推动股价上涨,股票的持有者从中赚钱。但这个速率着实太慢,一样平常好的股票净资产收益率也就10%左右,而我们股市股票的市净率很高(前两年),收益也就跟国债差不多,风险则高多了。不外我们的老国民穷的时间太长了,而且媒体总是在那儿宣传暴富的案例。所谓楷模的气力是无限的,散户也要一夜暴富。这就使市场酿成了投契市场(赌场?)以是我在正帖里说了,投资跟投契的区别,我们一定要准确看待。

    

    股票的价值受宏观经济、行业现状、企业谋划能力影响,一样平常是对照平稳增进的,振幅对照小,而现实中的股价,受供求双方影响,受资金面影响,颠簸要频仍的多,振幅也大得多。若是是投资的,完全可以忽略股票的短期颠簸,以获得耐久收益为目的(巴非特?)。若是是投契的,只要掌握住股票涨跌的周期就行了(很小的周期和振幅没有操作空间,要相对大一点才可操作)。

    

    在某种意义上说,投资股票就是投资实业,有一定保值功效。

    

    问题21:TO:WOODWIND 你以为我剖析的对吗?我常嫌疑自己偏激了.我喜欢瞎想。我以为人民币有贬值的可能,缘故原由如下:整个社会的效率低,主要缘故原由是 *** 的低效率和不作为,各个方面看起来很热闹,但没有用率,好比,小灵通手机,对于中兴,UT等公司是有用的,但对整个社会却是资源的虚耗,中国电信价钱降一些,它就没有存在的需要,我们这里很多多少人有两个手机,全球通和小灵通,很穷苦的。

    只在意局部,小整体的利益,却不思量社会利益,这不是企业的错,责任在 *** .

    另有许多许多.整个社会有上到下的虚耗,种种形象,体面工程就不用说了.

    那么多的银行坏账是否说明一些问题呢?

    

    

    看到你的问题我很惊讶。我也不知道要不要回覆。你的剖析很大一部门是对的。我在正帖中提到过一句。然则在晦气便睁开剖析,原本想略过的,居然被你又提了出来。

    

    说着实的,心里很犹豫,让我思量一天,再决议是不是要说吧。

    

    

    前面那位同伙,我以为我照样不能回覆你的问题。一则问题很敏感,涉及太多的方面,又将是一个浩荡的叙述,二则则是我还没有想好从何种角度并若何才气更能把这个繁琐的问题说清晰。我想,我照样提供些器械,人人自己去思索吧。主要是剖析我们现在所处的政治经济环境。也就是我前面说的,要提高我们的熟悉能力。

    

    1、市场经济和设计经济的本质区别就是行使价钱系统实现资源和要素的分配,不仅仅是商品有价钱,资源也有价钱。我们分配系统也因此发生了基个性的转变。(人人思索一下,这跟我们有什么关系?)

    

    2、资源积累的两个途径:资源集聚与资源集中的区别和相互关系。我国开国后至80年月中期,主要是资源的自然增进,是前者,增进是缓慢的(由于新中国的确立是在一穷二白的基础上,原始资源很小,能集中的都集中了,但总量着实太低,都给蒋总统搞到台湾去了,二者的比例也许在9:1左右)。80年月中期至今,两者配合施展作用,后者为主。(也许的比例,我不是很清晰,一是由于数据得不到和不完整,二则也不举可比性,感受上只要是4:6)。(人人着重回忆一下我们20年的资源积累是什么?是怎样举行的?这二十年的快速生长是确立在什么之上的?)

    

    3、经济基础与上层修建:旧的生产关系包罗资源主义都是自下而上确立的,即经济基础决议上层修建。社会主义生产关系是自上而下确立的,无产阶级专政是社会主义生产关系的政治条件,即上层修建决议生产关系。(人人思索一下,现在有没有经济基础影响上层修建的器械?那些利益团体的代言人在追逐自己利益的同时希望构建怎样的上层修建?)

    

    4、经济危急的实质和泉源:实质就是生产过剩,即生产相对于社会有支付能力而过剩。泉源就是整个社会生产的无序化和企业内部生产的有序化之间的矛盾,社会生产的无限扩大趋势和有支付能力的需求相对狭窄之间的矛盾。(思索一下,我们有没有过剩?有没有发生危急的可能?)

    

    5、新殖民主义和老殖民主义的区别:我注释一下,省得人人看书。形式差异,本质相同,目的一样。老的形式是通过军事、暴力 *** 裸的举行。新殖民主义呢?说几种吧,一是通过控制国际金融机构,干预生长中国家金融流动(拉美、阿根廷、东南亚?);二是通过跨国公司的直接投资,掠夺资源,占领市场,以获得高额利润(这个就不用举例了吧?);三是行使生长中国家经济结构单一,出口以低级产物为主的特点,提高工业制品价钱,压低低级产物价钱,举行不同等交流,增强对生长中国家克扣(看看我们仅出口产物的结构吧)。等等。人人看看自己身边,我们该怎么为自己的国家做点事呢?

    

    6、GDP和GNP和社会福利:GDP是海内生产总值,它不仅包罗我们中国人缔造的价值,也包罗在内陆外国人缔造的财富。(各地方 *** 为什么拼命来外资呢?),GNP是国民生产总值,这是我们自己缔造并能享受和转化为福利的器械。我们有若干呢?GDP中有若干社会福利我们能享用呢?我们的GDP增进了那么多倍,我们的福利增进了若干倍呢?我们以前的福利教育、免费医疗、免费上茅厕只要一收费,就都酿成了GDP了,只不外以前不统计而已。跟国际接轨可是缔造GDP的好设施哦。

    

    好了。许多同伙看到现在,异常想问,你到底想说什么呢?我想说的是,我们整个社会效率的低下,有内部的缘故原由,也有外部的缘故原由,主要是生产关系和生产力之间的关系。

    

    一方面,我们国家很穷,基础很薄,人们致富的欲望很强烈,在耐久的欠缺经济下,我们的生长方式选择的是粗放式的增进方式,也行使的了许多的外资(引入外资的成本和价值伟大的,举个不适当的例子就是吃 *** ,是以自己的身体为价值来换得快速增进的,以后总是要还的,会以这种病或那种病的方式体现出来),经济增进方式的选择是有着深刻的时代靠山的(主要是那时的国家外部环境和自身状态),我也就不多说了,但这种增进方式显然是不能持久的,幸运的是,我们的 *** 看到了这点。这可以明白为天灾。

    

    另一方面呢,就是人祸了。开放之路和生长之路显然是曲折和充满荆棘的。在改造开放的历程中,在商品经济的形成中,一种以前被祛除了的器械发生了。制度的缺失和不完善,甚至某些制度在确立时就基本是错的。给了种种权力以寻租的时机,这不仅造成了在生产效率(实物经济)上的低下,也造成了资源设置效率(虚拟经济)上的低下,后者愈甚。这就是“摸着石头过河”,我们而必须支出的价值了。

    

    照样举个例子吧。股市这器械,人人都在说,我说说应该也没什么关系吧?人人知道股市的本质是什么吗?两个层面,一个层面这就是我前面说的,资源集中!就是刊行新股的历程,他为实现社会化大生产提供了需要的资源条件。我们以前的证券刊行有问题吗?现在的刊行制度解决了以前的问题吗?问题的本质在哪儿呢?另一个层面就是资源设置,即通过资源的自由流通,上市或下市等实现资源的重新分配和设置,使资源施展更大的效用。这样看来,实在股市是个好器械,由于它实现了资源集中,把原来涣散的资源集中起来,施展更大的效用,从缔造更大的价值,再来反馈股东。那我们的股市为什么搞欠好呢?基个性的缘故原由到底是什么呢?是由于股权分置?同股差异权?由于我们的监视体制不完善?都不是。

    

    基本缘故原由是,由于我们某些制度的缺失,和我们在制订制度的时刻缺乏可以借鉴的履历,效果提出制度的人目的性是很强的,他们行使了国家治理者的某种心态,使之成为了某些利益整体敛财的工具(最好的骗子一定就是最好的心理学家)。这些人的名字我就不提了。由于他们还在叫唤着,我畏惧。

    

    制度的无效性和缺失造成了效率的低下(主要是资源集中后真正被用于价值缔造只是很少一部门,大部门流失了。怎么流失的?不用问我了吧?),这是我们无法回避的,但我们在改善。但这并不是中央 *** 和我们党的本意,只是被行使了而已。以是我们要提高执政能力。不仅仅是股票市场,在我们整个金融系统中,从银行到信托公司,再到金融租赁公司,四处可见。以是我们要金融体制改造。

    

    这些人简直很伶俐。一把刀,有人用来吊民诛讨,有人用来杀人掠货。我真得有点忧伤。

    

    既然说了,就多说点吧。郎咸平说国有资产流失,他说的那也叫国有资产流失?太小儿科了吧?看器械只看外面不看本质,就永远得不到解决问题的方式,国有体制改造怎么改都没用。国有资产流失的本质是什么呢?就是所有权和收益权的星散。说白了,就是虽然你有所有权,但你没有收益权,收益权哪儿去了呢?流失到某些人的腰包里去了。譬喻说,这幢屋子,所有权是你的,但有人划定,栖身权是我的,想装修就装修,想出租就出租,你敢说这屋子是你的吗?是你的又怎样?你没权力住,老子一不喜悦,就在屋里四处拉屎撒尿,你看着恶心?要不你廉价点卖给我算了?国有资产也一样,所有权是全民所有,但我用它来克扣你,由于我垄断,我有行政权力,赚了钱我不上交或少上交,我用它来发人为,涨福利,由于我是企业,我是治理者。(电信?)。着实不想玩了,我就把它搞烂后MBO。看你能把我怎样?

    

    又多说了。照样言归正传,说房产。这是一个什么样的历程呢?我把它明白为资源集中,由于它通过垄断获得高额利润,它远远高于社会平均利润率,它并不能缔造响应的财富,只是掠夺财富而已。(看看美国的历史和美国的住房政策,人人就会明了,住房是吸纳资源的、固化资源的,而资源只有在流动才气增值,看资源论。)我在前面正帖已经说过了,住房时的本质是金融,形式是产业,我们万万不能被表象所疑惑。房产的本质是金融,就是我们前面说的虚拟经济。我们身边的例子不少吧?股市、汽车、电信等等,他们赚的是什么钱呢?垄断利润。马克思对垄断的叙述已经够多了,我就不多说了。效果呢,显然是不持久的。我之以是看不外去,要讲这个问题,由于前面那些器械我们都不用举债啊,我们花的是以前的钱,而且汽车、股票等都是有钱人玩的,受骗了也就骗了,并不能对我们通俗老国民的生涯发生多大影响。但住房就差异了,它不仅花完了我们和我们父辈的所有蓄积,还花完了我们后二十年的钱和应有的幸福生涯。他的结果要严重得多得多。

    

    我最忧郁的是,一旦问题激化,我们老国民会不问是非黑白,就和 *** 和党对立,被别人行使啊。外面的声音着实太多了,太多了啊。**主义和,,主义亡我之心不死啊。外部的敌人好对于,内部的敌人防不胜防啊。

    

    不多说了。言多必失啊。这儿我想套用毛 的一句话:这天下是他们的,也是我们的,但归根到底是我们的。

    

    雄关漫道真如铁,现在迈步重新越,重新越,苍山如海,残阳如血。

    

    

    问题22:没有人嫌疑本届当家人的拳拳亲民爱民之心,(欠美意思,袭击一下,人治社会自古以来不缺乏楼主这样的头脑心态),问题在于,要么同流合污,要么被他们踢出圈外(这事有过先例,还记得否?),决没有第三条路可走的,因此,真正要解决问题必须靠宪法制度!弱势群体必须要有自己真正的利益代言人,而不是其余什么救世主、民族衣饰艳服者来代表他们,在政治的层面上,好比说现在的人大,理性、和平地表达自己的政治诉求和利益诉求,并能将大多数人的政治及经济意愿经表决后上升到执法制度层面,加以执行之。但现在的情形是,既得利益团体对冒犯他们经济利益的任何试探接纳的是零容忍政策。——牛金星

    

    原本不想再回帖的,就此竣事。看到了叫“牛金星”那位同伙的留言,着实是感伤颇多。这位同伙说“关于本届当家人的形貌,有麻木劳悦耳民的嫌疑”,算是对了一半吧。已经处在绝望中的人,你还要断了他最后的希望吗?但在所有任职的总理中,确实是最优异了,即即是我们的周总理,周总理出台过一项有助中国经济的经济政策吗?没有,只有毛 。这些孤岛上的人们除了又一次眼巴巴的守候那艘传说中的大船泛起,另有能做什么呢?

    

    实在我也不知道效果若何,我们能不能赢获胜利,这也许仅仅是我的希望而已。我们面临的难题太多,我们犯下的错误所发生的结果也在逐步浮出水面,我们已经不能再通过快速生长来掩饰问题了。就像吸毒一样,到后面剂量越来越大才气掩饰痛苦。

    

    但问题摆在那儿,我们能逃避吗?想逃,又能逃到哪儿去呢?我们面临的问题岂非仅仅是房价居高不下吗?想得也太简朴了。我们面临的是这20多年来积累问题的集中发作。我唯一盼望的就是这些问题能逐步解决,但我不知道我们是否有这个时间,我们也是否有这个能力。问题的解决也许已经跨越了我们的能力。我们再逐步失去对事态的控制。

    

    房地产下面隐藏的是银行问题,银行问题下面隐藏的是金融问题,金融问题下面是我国的经济增进方式问题,经济增进方式问题下面隐藏的是我们的现有的政治体制问题。这是个连锁反映。不比原子弹威力小。

    

    20多年来,我们先动的是经济体制问题,但由于在改造中,经济体制与政治体制改造未能协调生长,形成的不匹配的效果就是:政治体制对经济体制的作用导致了我们的权力寻租,溃烂滋生,国有资产流失;经济体制对政治体制的反作用,又促进了政治体制对经济体制的反面谐。这20年来,我们就是在这反面谐中走过的。

    

    今天是3月15日,消费者权益珍爱日。真是一个极大的取笑。我除了苦笑别无它法。为什么会这样的节日呢?西方蓬勃国家为什么没有呢?这是谁造成的呢?这是我们自己造成的,却又要自己来珍爱。云云自相矛盾的事也能发生,问题事实出在哪儿呢?说白了,就是我们的税务体制。学财政的同伙知道,我们的税收征收在生产环节和流通环节,而不是在消费环节。地方税收从哪儿来呢?他们是向企业征收的,而不是向消费者征收的。我就听说过有个地方 *** 向导说 *** 向为纳税人服务的。悲痛啊!!!没有地方 *** 的纵容,那些企业他们敢吗?另有就是我们的执法,他们珍爱的是谁呢?我至今都没有搞懂,上市公司造假上市(听说过江苏琼花吗?)居然适用的是证监会的治理条例,而不是刑法中的诈骗罪,或者再不济也应该是用民法通则吧?为什么啊?就不是由于我们国有企业自已身不正吗?自己也造假吗?另有不就是收取行贿吗?摆明晰就是团结起来骗骗小股民的钱财吗?骗了还让你没处告。企业产物造假也一样。

    

    那么多企业为什么能那么容易得手啊?岂非不是我们自身的缘故原由?我们的执法不是珍爱弱者吗?我们只能守候改造。

    

    另有就是我们 *** 对GDP的贪恋,我们太想到达人均GDP若干若干美元了。我们的 *** 费全心机在缔造GDP。连上公共茅厕都可以通过收费计入GDP,连毛 确立的国民之本的教育医疗也产业化缔造GDP了,我们后面还要做什么呢?我们的地方 *** 除了通过垄断来赚钱,另有其余本事吗(垄断赚的是国民的钱,无法赚外国人的钱)?房地产也许是最后一块蛋糕了。

    

    有人说房地产绑架了银行,那我说,地方 *** 也绑架了中央。上海只是地震的中央而已。上个星期听了央行上海分行向导的讲述,听完后,我的心简直要流血。我们的向导会的只是掩饰问题,而从来不知识去剖析问题、解决问题。可笑啊可笑啊,我们拥有最先进的理论,拥有先进给我们缔造的最好的文化政治财富,却从来不用,而去用西方的糟粕。说上海是最崇洋的都会,着实是不外分。反过来看西方,看美国,人家却吸收着 *** 头脑,用马列主义来改善自己的统治。真是可笑。

    

    也许是我杞人忧天,也许是我危言耸听。这五年,是关系我们生计的五年。这场战争将是我们抗战和内战。在经济方面,我没有看到好转的迹象,胜利在软弱和迟疑中失去。我不畏惧硬着陆,而畏惧不着陆。

    

    不是我不愿意注释高房价形成的基本缘故原由,而是无法注释,其中有太多人为的因素的。上海,荣华的下面,已经烂透了,它已经再也找不到能支持自己的器械了。现在它也已经在逐步失去房地产这个最后的手杖了。它也许能行使控制媒体来疑惑我们的眼睛一时,但却掩饰不了一世(可笑的房地产网上生意系统,居然会有人信托上面的数据?我们的老国民质朴啊。)。挂羊头卖狗肉的事,也快要到头了。

    

    说得太多了。

    

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